Дом по польскому проекту. Подготовительные работы для строительства дома

Это первая статья цикла, в котором я расскажу о том, как строил дом. В этой статье пойдет речь о принятии решения строить дом, "за" и "против", необходимых ресурсах для начала строительства, а также типичных ошибках при индивидуальном строительстве.

Вид готового дома с тыльной стороны по состоянию на ноябрь 2008

Почему мы решили строить дом

Меня зовут Максим. Мне и супруге Насте по 26 лет. Нам удалось отпраздновать новоселье в собственном доме через 378 дней после начала строительства, опытом которого я и хочу поделиться в своем цикле статей. Кроме описания собственно процесса строительных работ (фундамент, перекрытия, стены, инженерные сети и т.д.) я расскажу также о выборе проекта, подготовительных работах для строительства дома, планировании и контроле, о взаимоотношениях с исполнителями, поставщиками материалов.

Новая семья должна жить отдельно – так считали мы оба и рассматривали три варианта решения данного вопроса:

1. Снимать квартиру
2. Покупать квартиру
3. Строить дом

Мы приняли решение строить дом. Решающими были такие факторы:

1. есть приватизированный участок 20 соток под строительство 25 км от Киева, в 1 км от дома родителей
2. есть опыт строительства дома родителей
3. есть грузовая машина грузоподъемностью 10т
4. относительно свободный рабочий график, позволяющий ежедневно контролировать процесс
5. площадь дома и участка позволит сделать сауну, гостевой домик, сад и огород :)

Основным минусом такого решения была необходимость брать кредит под залог земли.

Остается добавить, что о своем решении мы еще ни разу не пожалели.

Необходимые ресурсы для строительства дома

Предыдущий абзац был бы не совсем правдивым, если умолчать о доступных на тот момент ресурсах (материальных, трудовых, интеллектуальных).

Участок под застройку

Описание

Приватизированный участок площадью 0.21 га под строительство. Находится в небольшом селе, приблизительно 25 км от черты города. Район индивидуальной коттеджной застройки. До начала стройки частично использовался под огород. Лес в 300 м от участка.

Размер участка 30 х 70 м, угловой (фасад по сторонам 30 и 70 м). Перепад высот и ориентированность по сторонам света показаны на рисунке. Красными стрелками показаны дороги.

Участок расположен приблизительно посередине (по высоте) склона холма, перепад высот небольшой и в то же время позволит в будущем сделать интересный ландшафтный дизайн (например, 2х уровневое озеро с водопадом).

Схема участка с размерами, ориентацией по сторонам света и перепадом высот

Если бы стоял вопрос о покупке участка, выбирал бы именно с таким рельефом, но, возможно выше по склону, чтобы строения соседей не загораживали обзор на лес.

Поэтому, при выборе участка, рядом с которым еще нет строений, рекомендую представить себе, что будет, если соседи со всех трех сторон решат построить многоэтажные коттеджи и огородить их трехметровыми каменными заборами.

Угловой участок имеет преимущество организации подъезда к строениям с любой стороны, но в то же время, его недостаток – необходимость значительных затрат в случае решения сооружать капитальный забор (100 м длиной).

Коммуникации на участке:

• газ: частная газовая труба по стороне 70 м с возможностью подключения;
• электричество: частная трансформаторная подстанция (ТП) в 90 м от участка с возможностью подключения
• 100 м до дороги с твердым покрытием
• общий водопровод и канализация: нет и не предвидится
• телефон и Интернет по фиксированной линии: нет и не предвидится

Итак, единственная трудность, связанная с участком, была только в отсутствии дороги с твердым покрытием, а это означало, что весной и летом после хорошего дождя тяжелая техника вроде крана, бетоновоза, грузового заднеприводного автомобиля к нам не заедет.

При покупке участка как раз коммуникациям нужно уделить максимум внимания.

Да, рядом с участком может проходить линия электропередач, но есть ли там свободная мощность? Аналогично с газом. Поэтому, перед подписанием договора купли-продажи участка гораздо спокойнее быть на 99% уверенным, что коммуникации могут быть подведены без особых трудностей, а не полагаться всецело на заверения маклера.

Если участок находится в дачном кооперативе, садовом товариществе – всю информацию можно узнать у председателя кооператива/товарищества по всем коммуникациям.

В других случаях информацию о возможности подключения к электричеству и газу можно получить в следующих организациях (сообщив им адрес вашего участка).

1. Электричество. В РЭС (район энергосетей) вашего района (адреса РЭС Киевской области можно узнать на сайте Облэнерго). Перед поездкой в РЭС перепишите номер ближайшего к вам трансформатора. Также наличие свободных мощностей можно узнать у владельца трансформатора – частного лица, сельсовета, РЭС, колхоза и т.п., если вы точно знаете, кому он принадлежит

2. Газ. В филиале Облгаза вашего района, в сельсовете (если газопровод на балансе сельсовета), у собственника газопровода.

По опыту скажу, что общаться в таких органах лучше сразу с начальством (или их заместителями) :).

Геология

Дать ответ на вопрос, делать или не делать геологию, можно разобравшись в составе и целях инженерно-геологических изысканий (так они правильно называются).

Исследования проводятся для изучения инженерно-геологических условий площадки проектируемого строительства с целью получения данных, необходимых для проектирования, строительства и эксплуатации объектов.

В случае индивидуального коттеджного малоэтажного строительства исследования дают ответы на вопросы:

• можно ли построить именно тот дом, который мы выбрали, на нашем участке
• и какой фундамент для него нужен (как вариант, нужно ли делать перерасчет фундамента, указанного в проекте к будущему дому).

Специалист-геолог определит следующее: структуру грунта, глубину залегания грунтовых вод, пучинистость и просадочность грунтов. Прочесть от инженерно-геологических изысканиях можно в статье «Геологическое исследование участка».

Коротко, что нужно знать нам.

Структура грунта – чем грунт однороднее, тем более он прочен и тем менее его осадка.

Глубина залегания грунтовых вод - в первую очередь влияет на влажность грунта, что влияет на скорость промерзания, пучинистость и возможную осадку фундамента.

Пучинистость – это способность грунта выталкивать фундамент вследствие замерзания (при замерзании вода увеличивается в объеме).

Больше о грунтах можно почитать в СНиП 2.02.01-83. «Основания зданий и сооружений».

В общем, чем хуже грунт – тем прочнее нужен фундамент.

Узнать практически все вышеперечисленное, не заказывая геологические исследования, можно следующим образом:

1. попросить поделиться соседей :)
2. посмотреть, какие фундаменты делают застройщики в округе
3. узнать у местных жителей о глубине залегания грунтовых вод, оценить глубину колодцев в округе, узнать, как высоко вода поднимается вода в колодцах весной и осенью, узнать расположение ближайших водоемов и рек;
4. на первое время все равно понадобится уличный туалет для вас или строителей – структуру грунта можно посмотреть, копая яму под него.

Поскольку рядом с нашим участком уже были дома, я просто прошелся по соседям и собрал всю необходимую информацию:

• грунтовые воды – очень глубоко (ниже -10 м)
• структура грунта (сверху вниз): до -0,3 – 0,4 м – плодородный слой, до -1 м – супесь, переходящая в суглинок, ниже -1,5 м – суглинок, переходящий в глину (см. рисунок)

Структура грунта на участке в разрезе (яма под септик)

 Если же грунт оказался сложным, архитектор, который будет (пере)рассчитывать фундамент, потребует результат инженерно-геологических изысканий.

Сколько денег нужно для начала стройки

Следующим по важности ресурсом при строительстве являются денежные средства (собственные и привлеченные).

На этапе начала строительства мы обладали (февраль 2008 г., курс гривны к доллару – 5 грн/дол):

• собственными накопления - 175 тыс. грн.,
• кредит - 400 тыс. грн,
• возможностью ежемесячно выделять из семейного бюджета от 10 до 15 тыс. грн (итого за год фактически получилось потратить на стройку 170 тыс грн.).

Основные сложности в привлечении кредита под залог земли, естественно, возникли при получении Акта нормативной земельной оценки в государственных органах (кто брал – тот знает, кто еще не сталкивался – советую заранее узнать процедуру и размер очереди в вашем районном Управлении земельных ресурсов). Также для получения кредита под залог земли в любом случае необходимы:

• Акт частной собственности на землю с указанием кадастрового номера (есть во всех актах после 2006 года),
• Справка об отсутствии участка в реестре залогового имущества.

Размер кредита мы рассчитали исходя из максимальной суммы ежемесячных процентов, которые мы могли платить – максимально 400 тыс. грн, , и 50% залоговой стоимости участка (на март 2008 года составляла 1 млн. грн) – макс 500 тыс. грн. 

Сметная стоимость строительства (для того чтобы въехать и жить на первом этаже) на этапе выбора проекта - 600-650 тыс грн. Соответственно, 400 тыс- кредит, и 175 тыс накоплений.

Инструмент и транспортные средства необходимые для строительства

Затраты на доставку – тот вид затрат, который при планировании и составлении первоначальной сметы обычно не принимают во внимание, потому что их доля в общей стоимости невелика, но в абсолютном выражении, тем более когда каждая копейка на счету, они могут составить существенную сумму: 

• они часто уже включены в стоимость материалов (например, песок, гравий);
• из-за недостатка планирования в процессе закупки материалов арендованный автотранспорт может ехать полупустым и стоимость доставки на единицу товара будет высокой;
• чаще всего стоимость доставки загород определяется путем умножения тарифа за километр на расстояние в обе стороны, поэтому не только важно найти низкую стоимость материалов, но и учесть отдаленность поставщика от стройки.

Наличие собственного (в собственности тестя) грузового автомобиля грузоподъемностью 10 т по примерным подсчетам позволило сэкономить на транспортных услугах – около 5 тыс. грн (доставка цемента, блоков перекрытий, материалов для крыши, материалов для утепления стен, отделочных материалов) и около 15 тыс грн на стоимости леса на крышу (везли с западной Украины).

Для доставки не тяжелых строительных материалов по мелочам использовался легковой седан. Очень кстати оказался багажник на крышу, на котором можно было возить профиля для гипсокартона, трубы и прочие длинномерные (более 3м) предметы.

Легковой седан с багажником может использоваться для перевозки нетяжелых (до 50кг) длинномерных предметов

Инструменты, которые пригодятся для строительства (вам или вашей бригаде):

- электрогенератор (если нет электричества).

Мы использовали бензиновый 1 фазный генератор Хонда мощностью 2,2 кВт. Но если планируется также использовать инверторный сварочный аппарат, то мощность должна быть не менее 5 кВт. Выбор электрогенераторов сейчас очень широк. В отношении генераторов и прочих инструментов - если вы уверены, что техника 100% времени будет работать под вашим контролем, будет регулярно обслуживаться, можно брать изделия известных зарекомендовавших себя марок, - после стройки генератор будет использоваться в качестве источника резервного питания. Если же такой уверенности нет, разумным выбором будет «китаец» классом выше среднего. Даже если из-за халатного отношения строителей он умрет после стройки, убытки будут не так ощутимы.

- электробетономешалка.

Как правило, бригаде предоставляет заказчик, то есть мы. Объем груши выбирается в зависимости от требуемой производительности и количества бетона/раствора, которое будет изготовлено вручную (как правило, от 130 до 300 л).

- остальные: перфоратор, дрель, аккумуляторный шуруповерт, цепная электро- или бензопила, ручная циркулярная пила (лучше всего, которая в перевернутом состоянии может использоваться со станиной), электролобзик, «болгарка», инверторный сварочный аппарат, измерительные приборы (рулетка, линейка, уровень, правило, угольник и т.п.). Давать или не давать свой инструмент строителям – в разделе «Взаимоотношение со строителями».

Какие строительные работы можно сделать своими силами?

Чтобы решить, какие работы будет целесообразно выполнить своими силами (с помощью родителей, братьев, друзей и других соболезнующих), удобно составить несколько списков:

1. что я смогу сделать сам (копка, кладка, заливка бетона, электрика, сантехника, отопление) в свободное время (по вечерам, на выходных)?
2. cколько времени я смогу уделить стройке (вечером после работы, на выходных, во время отпуска)?
3. сколько времени (часов/дней) мне потребуется, чтобы выполнить тот или иной объем работ? Кто может помочь?

   (не все работы можно делать одному. Например, монтаж гипсокартона на потолок можно проводить и вдвоем, но безопаснее всего - втроем.)

4. сколько это будет мне стоить? Грубо можно использовать свою заработную плату за час/день (+ шашлык и пиво друзьям :) ). Если уже быть последовательным во всем, то свое время нужно оценивать по «альтернативной» стоимости – размера дохода или затрат, которые не будут осуществлены по причине вовлеченности в стройку.
5. сколько за этот же объем работ нужно будет заплатить строителям?

Далее полученные результаты отсортировать по величине разницы затрат времени и денег.

Для нашей строки мы определили наиболее ответственные и дорогие виды работ, которые мы выполняли сами:

• монтаж электропроводки,
• монтаж систем отопления (в том числе заливка стяжки по трубам теплого пола) и водоснабжения,
• а также несложные общестроительные и отделочные работы, которые не требуют много времени: поклейка обоев, покраска потолков, установка дверей, укладка паркета и ламината, монтаж плинтуса, монтаж сантехники.

Об исполнении этих работ читайте в соответствующих статьях цикла.

 По опыту скажу, что как только выполнение работ начинается через силу, в ущерб качеству, «а… для себя и так сойдет», необходимо срочно остановиться, отдохнуть некоторое время и приняться за работу с новыми силами и идеями, или же все бросить и поручить это дело бригаде :).

Экономика строительства: планирование и бюджетирование, контроль расходов

Итак, цель, которую мы перед собой поставили в январе 2008 года – построить дом и сделать 1й этаж пригодным для жилья до весны 2009 года.

К строительству, как и к любой деятельности, применимы 4 основные функции менеджмента: 

1. Планирование. Как спланировать последовательность выполнение работ, закупку материалов, расход денежных средств, найти исполнителей и поставщиков материалов
2. Организация. Как эффективно организовать взаимодействие между разными исполнителями работ, организовать закупку и доставку материалов по выгодным ценам и т.д.
3. Мотивация. Сколько платить строителям? Как получить приемлемое качество по нормальным ценам?
4. Контроль. Контроль исполнения планов, расхода материалов как строителями, так и контроль своих желаний выбрать материалы подороже и т.д.

Ошибки начинающего индивидуального застройщика

В процессе индивидуального строительства, по моим наблюдения за другими стройками, в большинстве случаев возникает перерасход изначально запланированных денежных средств.

Как говорится, аппетит приходит во время еды :).

Основные причины перерасхода средств.

Причина №1 - Перечень работ и материалов.

В типовом проекте (польский типовой проект) приводится примерный перечень материалов для строительства. Но его можно использовать только для ориентира:

1. перевод с польского оставляет желать лучшего,
2. если материал используется в разных конструкциях, то указан его общий расход на весь дом – это неудобно,
3. в перечне указаны материалы, которых нет на нашем рынке,
4. не указаны материалы для инженерных коммуникаций и внутренней отделки, которые могут составлять и больше половины стоимости всего дома площадью 200 м2,
5. очевидно, в проекте не будет списка работ, в который можно просто вписать свою цену и получить стоимость.

Независимо от выбора проекта, при составлении первоначальной сметы строительства не всегда учитываются такие виды затрат на материалы и работы.

Материалы: 

• песок, цемент на кладочный раствор,
• затраты материалов на устройство септика,
• мансардные окна (они дорогие!),
• устройство подъездных путей,
• гвозди, проволока, крепеж и прочая малоценка.

Услуги:

• точный объем скрытых работ: например, выемка и засыпка грунта,
• транспортные услуги,
• затраты на услуги техники (кран, бетононасос и т.п.),
• сигнализация, охрана объекта строительства
• аренда опалубки, лесов и т.п.

Поэтому перед началом строительства, как вариант, на листе А3 (чем больше, тем лучше) с помощью человека, который имеет опыт в строительстве дома (друга, архитектора, просто собеседника на строительном форуме) нарисовать диаграмму (последовательность) этапов строительства дома. Получится такая себе ветвистая цепочка из блоков.

 

Пример плана строительства с перечнем работ и материалов в MS Visio

Далее пронумеровать этапы и на отдельных листах расписать работы/материалы, необходимые для данного этапа. После этого агрегировать все данные в бумажной/электронной таблице. 100% работ и материалов учесть все равно не удастся, но кое-какие ориентиры мы получим. Если стройку будет полностью выполнять подрядная организация, то, как исполнитель, они должны будут предоставить полную предварительную смету на строительство дома с указанием расхода материалов и объема работ. Если же такую смету предоставить отказываются, возможно, стоить несколько раз подумать, прежде чем доверить строительство дома такой фирме.

Причина №2 - Стоимость работ и материалов.

При планировании расходов чаще всего учитывается усредненная стоимость работ. Но не всегда удастся найти исполнителей работ с удовлетворительным качеством выполнения и средней стоимостью. Как показал опыт (наем бригады на общестроительные работы, услуги плиточника), если специалист выполняет работы качественно, при этом располагает хорошими отзывами заказчиков – он не останется без работы, и соответственно, вместо того, чтобы торговаться с вами, уйдет на другой объект. Но в то же время, разумный торг всегда уместен, особенно, если заказчик располагает информацией о стоимости такого вида работ на рынке. Нецелесообразно также принимать предложения с заведомо низкой стоимостью ответственных работ, поскольку исправлять ошибки всегда дороже (иногда невозможно), чем делать сразу качественно.

Необходимо оговаривать стоимость и примерный объем работ до начала их выполнения, чтобы избежать возможных трений при расчете с исполнителями.

И наконец, добавлю, что инфляцию и девальвацию национальной валюты нужно учитывать не по прогнозам государственных органов :).

Причина №3 - Качество работ и материалов

При планировании стоимости держите в голове качество работ и материалов, которое будет приемлемо для вашего строительства. Увеличение аппетита – увеличение затрат. Если Вы решили поменять (на более дорогой) какой-то один материал, то это может повлечь за собой удорожание целой части будущего дома. Например, решили крыть натуральной черепицей вместо металлочерепицы – получаем увеличение стоимости материала, работ по укладке, стоимости стропильной системы. И еще, купили плитку на пол за 100 долл/м2, не доверим же мы ее укладку специалисту с улицы? :)

Причина №4 – Непредвиденные обстоятельства

Их, к сожалению, тоже нужно учитывать. Примеров масса: воровство, недобросовестные исполнители, погодные условия, «переделка недоделок» и т.д. На них нужно тоже иметь резерв. Для себя оценил минимальный резерв, при котором можно приступать к следующему этапу работ – 15% от стоимости этапа. Применении ему по окончанию работ найдется всегда :-).

Контроль и учет затрат – важная составляющая успеха индивидуального застройщика. Удобнее всего вести в Экселе в формате план-факт, чтобы в любой момент узнать, сколько денег/ресурсов потрачено, и сколько нужно еще.

Причина №5 – Строительство без проекта

Конечно, для небольшого дачного домика, детальный проект, скорее всего, не нужен, но для строительства дома для постоянного проживания – необходим. Чем сложнее и больше дом – тем труднее учесть все нюансы и грамотно распланировать процесс строительства. Поскольку я не строитель, то без проекта обязательно что-то бы забыл или сделал не так.

Например,

1. В моем случае, разводку труб канализации нужно было выполнить до заливки и плиты 1го этажа, а в фундаменте предусмотреть соответствующие отверстия под вход водопровода, электричества и т.п.
2. В крыше необходимо предусмотреть выход вентиляционных стояков
3. Предусмотреть шаг укладки стропил, чтобы между ними влезли мансардные окна
4. Предусмотреть разводку кондиционеров, установку ТВ антенн до выполнения фасадных работ и т.д. 

Список статей цикла Дом по польскому проекту:

_{Дополняется по мере написания статей}

• Выбор проекта дома
• Выбор строителей
• Земляные работы и устройство фундамента дома
• Устройство стен и перекрытий
• Выбор и установка окон, дверей и гаражных ворот