Дом по польскому проекту. Выбор строителей для строительства дома

Сколько бы вы не сделали своими силами, все равно, во время строительства дома, найдется работа, но которую надо будет нанимать людей. В этой статье пойдет речь о выборе строителей для вашего будущего дома: выборе бригады, контроле работ, взаимоотношениях заказчик - подрядчик.

Бригада или строительная компания?

Строить можно своими силами, с привлечением бригады строителей или строительной компании.

Поскольку строительство у нас малобюджетное, вопрос выбора бригада – строительная компания не стоял (начало 2008 года, строительный бум). Строим с бригадой. Потому что на рынке в тот момент строительных компаний с хорошей репутацией, которые бы взялись за частичное строительство дома 200 м3, просто не было.

Для читателей я приведу еще аргументы, которыми я руководствовался, выбирая бригаду:

1. возможность постоянно контролировать ход и качество работ (свободный рабочий график, возможность посещать стройку каждый день)
2. возможность самому заниматься поставками материала
3. у бригады, как правило, стоимость работ ниже, потому что строительной компании еще необходимо нести постоянные расходы (аренда, зарплата админ персонала) и платить налоги.

Ниже хочу поделиться опровержением распространенных рекламных мифов о маленьких строительных фирмах (которые берутся за бюджетное строительство коттеджа 200 м2), взятых из их рекламных проспектов и сообщений на строительных форумах.

Миф №1. «Мы строим качественно».

Опровержение. Строительные фирмы нанимают на работу таких же рабочих, только значительно дешевле. У строительной фирмы нет никакой причины использовать самые качественные строительные материалы, там, где можно сэкономить. Используются те строительные материалы, на которые у фирмы наибольшая скидка.

Миф №2. «Вы платите стоимость за м2 готового дома, так дешевле».

Опровержение. Внимательно читайте договор! Что входит в эту цену? Какие материалы будут использованы? Какие работы обязана выполнить строительная компания? Если вы захотите более качественный материал – это немедленно приведет к дополнительным затратам.

Миф №3. «Мы учтем все ваши пожелания».

Опровержение. Рабочие строительной фирмы будут строить так, как им сказал прораб или инженер. В последнюю очередь они будут слушать вас. У вас есть возможность влиять на процесс строительства только через прораба. Никто не будет рад изменениям в налаженном процессе и проекте.

Миф №4. «Вы получите полный контроль процесса строительства (на площадке постоянно будет присутствовать прораб).

Опровержение. Вам повезло, если это так! В большинстве случаев «прораба» вы увидите, когда придет момент расчета, потому что у него кроме вашего еще несколько проектов. Подумайте, эффективно ли держать отдельного прораба с зарплатой от 10 тыс грн в месяц на одном объекте?

Миф №5. «Мы – надежный партнер!»

Опровержение. Вам нужно будет внести предоплату за материал. Никто не начнет строительство без предоплаты. Но в то же время, никто вам не даст гарантию, что фирма завтра же не ликвидируется, получив деньги, и вас попросту «кинут» :).

Миф №6 «Мы даем гарантию на нашу работу»

Опровержение. Смешно :). Срок эксплуатации дома – не менее 50 лет. Кто вам даст гарантию на этот срок? Некоторые косяки могут вылезти только через десяток лет эксплуатации (например, намертво забьется жировыми отложениями труба канализации из-за несоблюдения угла наклона при укладке).

Миф №7. «У строительной фирмы есть скидки на закупку материалов».

Опровержение. Да, это так. Но никто не обязывает делиться этой скидкой с заказчиком.

Миф №8. «Не нужно переживать за доставку и закупку материалов».

Отчасти правда. Но опять нет гарантии, что материал будет качественный, а не тот, на который у фирмы самая большая скидка.

Промежуточный вариант между бригадой и строительной фирмой – бригада с «прорабом». В кавычках, потому что часто (конечно, есть приятные исключения) функции его ограничиваются доставкой бригады на объект в начале строительства и своевременным получении у вас денег. Должностную инструкцию «правильного» прораба легко найти в Интернете.

Перечитав «мифы», думаю следует добавить следующее. Кризис расставил все на свои места. Теперь даже крупные компании строят индивидуальные коттеджи на 200 м2.

С проверенной(!) строительной фирмой все же не будет дешевле, чем с бригадой, но если вы не хотите каждую минуту «жить стройкой» (задумываясь ночью, сколько прутов арматуры нужно было кинуть в перемычку :)), возможно, строительство с фирмой «под ключ» - оптимальный вариант для вас.

Что еще принять во внимание при выборе строителей?

Отзывы и наличие других построенных объектов. Попросите провести экскурсию на прошлый объект бригады. Если прошлый заказчик остался довольным, нет причин отказывать вам в этом. Естественно, если вы собираетесь строить 2х этажный дом, а вам показывают построенный гараж, стоит задуматься :)

Нам провели экскурсию на выполненный «под ключ» дом, с хозяйкой которого я пообщался. Бригаде дали «добро» на коробку, но внутреннюю отделку не доверили, увидев качество ее выполнения, которое нас не устраивало.

Взаимодействие со строителями

Если вы приняли решение строиться своими силами и нанимать бригаду, подумайте о следующих вопросах.

1. Где будут жить строители? Удобнее всего, если на участке есть бытовка. В таком случае решаются вопросы охраны и доставки рабочих на объект. Кроме бытовки, вам нужно будет обеспечить наличие электричества/газа, питьевой воды, туалета.

Бытовку можно взять в аренду на время стройки. Но не ждите, что она будет содержаться в идеальной чистоте. К сожалению, в подавляющем большинстве случаев, после выезда строителей, застройщик бытовку не узнает :). Еще вариант размещения: снять домик/квартиру в селе (только не под свою ответственность).

2. Кто будет обеспечивать быт бригады?

Сюда входят бытовые вопросы типа предоставления матрасов, постельного белья, кастрюль, закупки продуктов питания и т.д. К сожалению, тут тоже срабатывает пословица «Сделай людям хорошо – останешься виноватым». У нормальной сработанной бригады в большинстве случаев все свое. Допустим, я переехал работать в другой город бухгалтером. При этом я не требую от работодателя снимать мне квартиру, предоставлять постельное белье и т.п. Так чем же отличаются строители?

Если в населенном пункте нет продуктового магазина, вас могут попросить раз в неделю закупать продукты. Опять же тут никакого креатива, все по списку, чек с супермаркета вручается бригадиру под роспись (оплата по чеку сразу или вычитается из суммы оплаты бригаде).

3. Выпивка в рабочее время, драки, воровство. Тут разговор должен быть коротким и жестким. При первом же случае выгоняется вся бригада (как вариант, без оплаты за работу). Не стоит надеяться на обещания и уговоры. О такой жесткой позиции следует предупредить бригаду ДО начала выполнения работ.

Если бригаде вверяется дорогостоящий инструмент или материалы, хорошо бы заключить договор/взять расписку/сделать копии паспортов, чтобы в случае воровства можно было заявить в милицию.

Пример из строительства (не моего). На коробку первого этажа была нанята бригада строителей. Вечером заказчик рассчитался за очередной этап выполненных работ, ребята решили это дело отметить. На следующий день оказалось, что один из строителей исчез в неизвестном направлении, прихватив с собой деньги остальных. Демотивированные товарищи ушли с объекта в ближайший магазин пить водку, оставив без присмотра инструмент и материал. Вечером, когда приехал заказчик, ребята в ультимативной форме потребовали с него предоплату за следующий этап работ. Заказчик уехал, но через некоторое время вернулся с участковым. На следующий день на объекте были уже другие строители, а ребята ехали в поезде домой.

4. Некачественное выполнение работ.

Ответственность за качественное выполнение работ несет подрядчик и вы вправе требовать с бригады переделать «косяки» (если это еще возможно), вычтя из стоимости работ стоимость испорченного материала.

5. «Это лишнее, это и так 50 лет простоит».

В своем доме Вы – прораб, архитектор и конструктор в одном лице. Дайте понять бригаде, что решения об изменении в проекте должны принимать только вы. Бригада – исполнители, никакого творчества. Но в то же время, следует прислушиваться к дельным советам строителей. Если возникают сомнения, обратитесь к специалистам, друзьям, почитайте Интернет :).

Например, арматурный каркас в фундамент и перемычки варить дуговой сваркой значительно проще и быстрее, чем вязать проволокой, но жесткость каркаса при этом значительно ниже.

6. Уборка мусора. Уборка строймусора за собой не должна оплачиваться отдельно. Коттедж на участке – это не квартира на 5м этаже без лифта. Требуйте содержать объект строительства в чистоте на всем протяжении строительства. Многие бригады специально выделяют полдня в неделю (например, в пятницу вечером перед приездом заказчика) на уборку мусора. Также требуйте выполнять сортировку строймусора: бетон, раствор и прочие твердые отходы – на одну кучу (пойдет на подсыпку дороги), щепки, картон, бумагу, пленку, пластмассу – на другую (жечь в строго определенном месте или вывозить на свалку), негодные доски – на третью, пойдет на костер.

Инструмент

Как я писал ранее, вас, скорее всего, попросят предоставить крупный инструмент типа бетономешалки, строительных лесов, и расходный инструмент типа лопат и ведер (я покупал около 10 лопат и столько же 10л ведер, за мой счет, выжило 2 лопаты и 1 ведро), веревки, круги к болгарке и т.п.

Что касается дорогого электроинструмента, измерительного инструмента - не ждите, что с чужим инструментом обращение будет бережное. Инструмент должен работать, чем дольше и эффективнее – тем больше денег заработает строитель. Если у бригады нет своего инструмента, стоит задуматься об их квалификации. Свой собственный можно давать, если только не жалко.

Цены, оплата и приемка выполненных работ по строительству дома

Цена на работы определяется, во-первых, при выборе бригады, во-вторых, перед началом работ. Цену необходимо зафиксировать на бумаге с подписью бригадира!

Любое отклонение в цене, например, из-за изменения сложности работ, должно сразу же быть согласовано. Это позволит сохранить нормальные отношения с бригадой при расчете.

При определении цены за конкретный вид работ важно узнать, что в него включается. Например, мы с бригадой договорились о цене заливки бетона в фундамент из миксера – 45 дол за куб (цена 2008 года). В эту цену входило: установка и разборка опалубки, вязка и укладка арматурного каркаса и заливка бетоном из миксера. Часто эти компоненты работы оцениваются отдельно. Другой пример – беспещанка по гипсокартону. Отдельно считаются ровные стены (за м2), отдельно откосы (за м.п.), сложный потолок (за м2.) и т.п.

Возможен вариант, когда стоимость работ усреднено считается за м2 (например, чистовая отделка небольшой квартиры – 150 дол на м2).

Оплата. Если вы не работали с бригадой и нет уверенности в качестве их работ или порядочности, - никаких значительных предоплат, только оплата по факту выполненных работ после устранения всех обнаруженных недостатков и уборки мусора!

Почему?

1. У бригады нет необходимости покупать строительные материалы для вашей стройки. Поставляете материалы вы.
2. Большая сумма предоплаты демотивирует выполнять работу быстро и в срок.

Конечно, до первой оплаты можно еженедельно выделять незначительную сумму, достаточную для закупки продуктов и поддержания быта.

Не спешите расставиться с деньгами! Окончательный расчет лучше всего произвести после того, как вы убедитесь в качестве выполненных работ.

Так например, оплату за монтаж системы отопления можно произвести следующим образом:

• 30% - предоплата за материалы до начала работ (с заключением договора подряда и оформлением передачи денег),
• 40% - после монтажа всей системы,
• 30% - после удачного пуска всей системы.

Повторю еще раз, если нет уверенности, что сможете правильно оценить качество работ, пригласите независимого специалиста. По субъективным впечатлениям и рассказам знакомых застройщиков, чаще всего приглашают специалиста по надзору за выполнением кровельных работ.

Поощрение. За качественную работу можно и нужно поощрять. Вариантов, как это сделать – масса. Например, при приемке штукатурных работ, берется 2м правило и 100 долл. банкнота, которая сворачивается вдвое. Правило приставляется к стене в нескольких местах, и если свернутая банкнота не пролазит в щели между правилом и стеной, ее можно отдать бригаде :). По старой традиции (когда еще дома строили всем селом), хозяин по окончании стройки накрывал в знак благодарности строителям большую поляну. Мелочь, а всем приятно.

Чего и желаю читателям по окончанию каждого этапа работ! :)

По ссылке находится первая статья цикла Дом по польскому проекту. Там же находятся ссылки на остальные статьи цикла.