Эффективная организация и проведение строительных работ

В скором времени вы планируете начать строительство собственного коттеджа. Не торопитесь, понаблюдайте за тем, кто и как проводит строительные работы. Вы увидите, что возможно несколько вариантов.

1 вариант. Застройщик самостоятельно закупает материалы, решает все вопросы, контролирует все работы, тратит массу сил и энергии, практически живет на стройке, но при этом все работы сделаны так, как он считает нужным и правильным.

2 вариант. Застройщик часть работ по организации стройки выполняет сам, часть – доверяет стороннему лицу (товарищу, жене, прорабу). Заметьте, что застройщик может доверить выполнение работ стороннему лицу как на 1%, так и на 99%. Этот вариант подходит тогда, когда и застройщик, и стороннее лицо четко понимают зоны своей ответственности, готовы к обсуждению и конструктивному решению различных вопросов и, что немало важно, честны друг перед другом.

3 вариант. Застройщик нанимает за отдельную плату специалиста - инженера по технадзору. При таком варианте, застройщик может в принципе не вникать в ведение строительных работ, а полностью положиться на профессионала, который сможет провести строительные работы с максимальным эффектом.

Эффективное проведение строительных работ предполагает: 

1. Соблюдение проектных решений. То есть, следует не допускать отклонений от проекта. Потому что последствия могут быть разными. Например, если в проекте заложено окрашивание стен салатным цветом, а выполнено – желтым, это не так страшно (можно перекрасить) и дорого. Другой пример: в проекте указано, что необходимо армировать фундамент арматурой диаметром 8мм, а использована – 10-миллиметровая арматура. В этом случае, никто не скажет, как поведет себя фундамент, более того, вы потратите на 10% больше денег на покупку 10-миллиметровой арматуры. В случае, если вместо 10-миллиметровой арматуры смонтировали 8-миллиметровую, тогда, безусловно, вы потратите меньше денег, но фундамент не будет нести проектную нагрузку. Так или иначе, при несоблюдении проектных решений, придется переделывать работу и нести дополнительные финансовые расходы.

2. Соблюдение сроков строительства. Строительство объекта должно строго следовать Графику продолжительности работ. Если появляются отклонения от Графика, необходимо выяснить: почему? После этого необходимо срочно убрать эти помехи. Например, если отклонения являются следствием неправильной организации труда (нужно 5 каменщиков, а работают 2), тогда следует настоятельно рекомендовать строительной организации использовать количество рабочих, предусмотренных Графиком.

3. Соблюдение требований нормативных документов (СНиП, ДБН, Правила производства строительных работ). В этих документах подробно расписаны технологии производства работ, допуски и отклонения строительных конструкций.

4. Соблюдение применения материалов, указанных в проекте. Например, если в проектно-сметной документации рекомендована кладка кирпичной стены из кирпича марки 150, нельзя применять кирпич марки 100 или 75. Потому что в этом случае несущая способность стены не будет соответствовать рассчитанной. Чтобы не возникало таких ситуаций, при приемке материалов на стройплощадке следует проверять соответствие паспортов, сертификатов изделий купленных материалов.

5. Соблюдение технологии производства работ (монтажа). Например, конструкция кровли предполагает поэтапный монтаж гидроизоляции, утеплителя, обрешетки и кровельного покрытия. Если «пропустить» монтаж гидроизоляции, то в конструкции, скорее всего, образуется конденсат, что может привести к образованию подтеков на стенах и развитию грибков. Поэтому, необходимо наблюдать за поэтапным выполнением работ.

6. Анализ и закупку материалов по ценам, характерным для данного региона. Для этого необходимо знать рыночные цены на конкретные материалы в конкретном регионе.

7. Выявление и контроль над устранением дефектов и недостатков. Для этого необходимо понимать, что является нормой и что является отклонением от нормы. Например, на керамическом полу перепад должен быть не более 4мм на 2 погонных метра пола. В случае, если перепад больше нормы, керамику необходимо перекладывать в соответствии с требованиями ДБН.

8. Проверку результатов выполненных работ (ответственных конструкций здания). Данное действие предполагает подписание соответствующих Актов выполненных работ. При подписании Акта необходимо просмотреть Журнал технического надзора, где подробно расписывается: какая технология была применена, была ли полностью соблюдена эта технология, есть ли допуск на проведение следующего этапа.

Если вы решили самостоятельно организовывать и проводить строительные работы, вам необходимо:

• время (для того, чтобы изучить все возможные нормативы и технологии, знать рыночные цены на материалы),

• желание (чтобы довести дело до конца),

• определенный опыт.

Однако, практика показывает, что

наиболее эффективным и простым вариантом будет привлечение инженера по технадзору.

Потому что:

• во-первых, вы просто не можете знать всех подводных камней, которые есть в строительстве (в прочем, как и в любом другом деле, в котором вы не являетесь профессионалом).

• во-вторых, наблюдение за проведением строительных работ становится его обязанностью, не вашей! Поскольку основной задачей инженера по технадзору является организация, проведение и контроль строительных работ.

• в-третьих, вы будете в выигрыше по трем параметрам:

качество – вы совершенно точно получите дом, который прослужит вам и вашей семье достаточно долго (как минимум 20-25 лет до капитального ремонта);

время – скорее всего вы сможете вселиться в новый дом согласно запланированным срокам;

деньги – вы сможете сэкономить около 10-15% от общей суммы сметы.

Практика показывает, что строительство небольшого коттеджа стоит от 500 000 грн.

Стоимость услуг инженера по технадзору составляет от 2 500 грн. в месяц, при условии, что он будет появляться на стройке 2 раза в неделю.

По существующим данным, завышение фактических объемов работ и цен составляет, как минимум, 10% от стоимости строительства. То есть, при строительстве дома стоимостью 500 000грн. – 50 000грн.

Строительство дома при постоянном и своевременном финансировании занимает не более года (от 6 до 12 месяцев). То есть, стоимость услуг специалиста по технадзору составит 2 500грн. х 12 месяцев = 30 000грн.

То есть вы можете сэкономить – 50 000грн. – 30 000 = 20 000грн.

При чем заметьте, что вы можете сэкономить как минимум 20 000грн. Потому что, примите во внимание, что строительство коттеджа может длиться не 12 месяцев, а, допустим, 8 месяцев. В таком случае, вы сбережете еще дополнительно 10 000грн. А если учесть, что инженер по технадзору будет контролировать технологии производства работ и мастера просто не смогут чего-нибудь испортить, то приплюсуйте себе еще от 50 000грн. и выше.

Обратите внимание, что если вы все-таки решили нанять инженера по технадзору, есть несколько рекомендаций по его выбору, которыми вы можете воспользоваться:

1. Отдавайте предпочтение только тем специалистам, о которых можете получить достоверную информацию. Желательно, чтобы вам были предоставлены рекомендательные письма, перечень объектов на которых осуществлялся технадзор.

2. После получения от инженера максимальной информации непременно ее проверьте. Пообщайтесь с его бывшими заказчиками, при возможности посетите объекты технадзора.

3. Поинтересуйтесь квалификацией: образование, опыт работы, профильные курсы.

4. Согласовывайте график посещения вашей стройки и порядок отчетности перед вами. Можно в перерыве между посещениями такого специалиста приезжать для проверки самому, для того чтобы удостовериться в устранении недостатков.

5. Оговорите все аспекты работы специалиста (если есть желание и возможность, вы можете оформить договор на технадзор за строительством).

Заметьте, какой бы вариант вы для себя не выбрали, скорее всего, коттедж все равно будет построен. Весь вопрос в том, сколько энергии, сил и денег, вы готовы израсходовать на это строительство. Если вам по нраву борьба, преодоление препятствий, риск, то, скорее всего, вы примите решение строиться в одиночку. Если же для вас ценно ощущение плеча, на которое можно опереться, или вы думаете, что каждый должен заниматься своим делом, тогда вы наверняка выберете воспользоваться услугами инженера по технадзору. Так или иначе, главное, чтобы вы получили удовольствие в процессе и комфорт после завершения строительства дома.