Разрешение на строительство. Получение разрешения на подготовительные и строительные работы в Украине, изменения

Как сообщалось в новостях BuilderClub от 23.10.2009, Кабинет Министров Украины своим постановлением от 30.09.2009 под № 1104 (далее Постановление № 1104) урегулировал процедуру получения разрешений на выполнение подготовительных для строительства и строительных работ в Украине. С 01/03/2010  в Постановление № 1104 были внесены изменения (Постановление КМ № 160 от 27/01/2010)

Постановление № 1104 было принято в соответствии с статьями 28(1) и 29 Закона Украины "О планировании и застройке территорий". Закон регламентирует, что застройщик, для организации строительства и подготовки строительной площадки может получить разрешение, а для строительства - разрешение получается обязательно и без такого разрешения приступать к стройке нельзя.

Примечание редакции: Не известно, как нужно понимать формулировку "может".  Можно понимать как "должен", а можно понимать, как "имеет возможность". Это означает, что в законе четко НЕ сказано, обязан ли застройщик получать разрешение на подготовительные работы или не обязан. Поэтому, к сожалению, здесь возможны разные толкования закона и Постановления № 1104. С даты принятия Постановления № 1104 и на конец третьего квартала 2010 года практика, в основном, сложилась так, что частные застройщики могут не получать разрешение на выполнение подготовительных для строительства работ

В соответствии с новой процедурой, подготовительными работами считаются:

• подготовка земельного участка для строительства
• ограждение строительной площадки, и снесение зданий и строений, элементов благоустройства в пределах отведенного под застройку земельного участка
• сооружение временных производственных и бытовых сооружений, необходимых для организации и обслуживания строительства, подведение временных инженерных сетей,
• обустройство подъездных путей, складирование строительных материалов, а также (в соответсвии с разъяснениями Госархстройинспекция в письме N 22/7-5409 от 01.09.2009)
• сдача-приемка геодезической разбивочной основы для строительства и геодезические работы для прокладки инженерных систем, искусственное понижение уровня грунтовых вод, перекладка или прокладка новых инженерных сетей,
• обеспечение строительной площадки освещением, противопожарным водоснабжением, средствами огнетушения, сигнализацией и связью.

Строительными работами считаются:

• все перечисленные выше подготовительные работы, если они ранее не проводились
• строительные работы по новому строительству
• реконструкция, реставрация, капитальный ремонт
• подключение объекта строительства к инженерным системам.

С целью обеспечения единого толкования, Госархстройинспекция своим письмом N 22/7-5409 от 01.09.2009 разъяснила что:

• принятие решений по выдаче указанных разрешений, выдача и регистрация разрешений или отказ в выдаче разрешений на подготовительные и строительные работы Госархстройинспекциями выполняются в течении 10 рабочих дней с даты регистрации заявлений заявителей.
• разрешение на выполнение подготовительных к строительству работ выдается на срок не больше года.
• в соответствии с ДБН А.3.1-5-96 «Организация строительного производства», любое строительство должно проводиться исключительно на основании предварительно разработанных решений и технологии выполнения таких работ. Указанные решения должны бать оформлены в проектно-технологической документации (ПТД). Эта документация является составной частью документов на строительство и проектно-сметной документации. Состав и содержание ПТД, необходимой для выполнения строительных работ согласовывается контрактом на выполнение таких работ в зависимости от объема и сложности строительства.
• также, ДБН А.3.1-5-96 требует, чтоб подготовка строительства любого объекта начиналась с: изучения проектно-сметной документации, разработки проектов выполнения строительных работ, а также с выполнения необходимых подготовительных работ.

Нововведения

• Распределены полномочия между Госархстройинспекцией и ее территориальными подразделениями. Выдача разрешений на выполнение подготовительных к строительству работ и строительных работ отнесена к полномочиям территориальных подразделений Госархстройинспекции и такие разрешения выдаются бесплатно.
• Как в Порядке выдачи разрешений на выполнение подготовительных работ, так и в Порядке на выдачу разрешений на выполнение строительных работ приведен исчерпывающий перечень документов, необходимых для получения разрешений на проведение подготовительных и строительных работ.
• Определены требования к информационному стенду, который должен быть размещен на строительной площадке. Размер стенда должен быть не менее 1,5 метра в длину и 1 метра в высоту.

  На стенде должны указываться:

  • информация о разрешении на выполнение строительных работ (регистрационный номер, дата выдачи, срок действия разрешения, название и номер телефона Госархстройинспекции выдавшей разрешение на выполнение строительных работ и контролирующей строительство)
  • информация об объекте, включая изображение объекта и его основные технико-экономические показатели,
  • название заказчика, проектировщика, подрядчиков, ответственного исполнителя работ, ответственного за авторский и технический надзор

С даты принятия Постановления № 1104 и на конец третьего квартала 2010 года практика в основном сложилась так, что частные застройщики могут не устанавливать информационный стенд

• Все выданные, отозванные (аннулированные) разрешения на выполнение подготовительных и строительных работ и отказов в их предоставлении вносятся в единый электронный реестр. Информация из указанного реестра должна выдаваться бесплатно. Таким образом, проверить, было ли выдано определенное разрешение, или (если нужно) получить выписку или информацию о выданных, отозванных или отказанных в выдаче разрешениях на подготовительные и строительные работы теперь будет легче и проще.
• С 01/03/2010 застройщик в 7ми дневный строк с даты начала строительства должен уведомить Инспекцию, выдавшую разрешение на выполнение строительных работ, а в том случае, если строительные работы могут выполняться без получения разрешения на их выполнение, то застройщик также в 7ми дневный строк должен уведомлять Госархстройинспекцию по месту строительства

форма уведомления

• утверждены формы Разрешения на выполнение подготовительных работ и Разрешения на выполнение строительных работ.

Для получения разрешения на выполнение подготовительных работ подается:

• заявление (в соответствии с приведенной ниже формой)
• документ, подтверждающий право собственности или пользования земельным участком или договор о предоставлении земельного участка под строительство (суперфиций)
• градостроительные условия и ограничения застройки земельного участка
• согласованный и утвержденный в соответствии с требованиями гос. строительных норм проект выполнения подготовительных работ,
• документ о назначении ответственных исполнителей подготовительных работ (приказ исполнителя таких работ о назначении ответсвенного).

 Документы для получения разрешения на выполнение строительных работ

Для получения разрешения на выполнение строительных работ заказчиком и подрядчиком или уполномоченным им лицом подается заявление в соответствии с приведенной ниже формой:

Заказчиком строительства:

• документ, подтверждающий право собственности или пользования земельным участком или договор о предоставлении земельного участка под строительство (суперфиций)
• проектную документацию на строительство
• информацию об осуществлении авторского и технического надзора (указывается в проектной документации (составная часть проектной документации)
• копию документа, подтверждающего право собственности на дом или строение, или письменное согласие собственника на проведение строительных работ (при реконструкции, реставрации, капитальном ремонте)
• финансовую отчетность, в соответствии с Законом Украины «О бухгалтерском учете и финансовой отчетности в Украине», и копии лицензий на предоставление финансовых услуг (для строительства многоквартирных домов с привлечением денег физических лиц)
• копию зарегистрированной проектной декларации и документа, подтверждающего ее публикацию (для строительства многоквартирных домов с привлечением денег физических лиц)

Подрядчиком строительства:

• копии учредительных документов и свидетельства о государственной регистрации
• копию лицензии на выполнение функций ген.подрядчика строительства. Информацию о действительности лицензии можно проверить в Министерстве регионального развития и строительства Украины
• договор подряда на строительные работы
• документ о назначении ответственных исполнителей работ (для юридических лиц - приказ о назначении ответсвенного)
• информацию о квалификации и опыте специалистов, выполняющих работы (в форме, предложенной подрядчиком)
• предложения по привлечению субподрядчиков(в форме, предложенной подрядчиком).

Проект выполнения подготовительных работ и проектная документация на строительство в Украине должны соответствовать ДБН А.2.2-3-97 (ранее СНиП 1.02.01-85). ДБН А.2.2-3-97 регламентируют состав, порядок разработки, согласования и утверждения проектной документации и должны применятся, как к проектированию новостроек, так и для проектирования расширения, реконструкции и технического переоснащение всех домов, зданий и строений. Право на разработку проектной документации предоставляется исключительно на условии получения соответствующей лицензии на выполнение таких работ.

Градостроительные условия и ограничения застройки земельного участка определяются при разработке проекта отвода земельного участка и указываются в решении об отводе земельного участка. Также градостроительные условия и ограничения застройки могут указываться в Ген.плане застройки населенного пункта.

Что так и осталось неурегулированным

• Не утверждена форма и не урегулирована процедура и перечень документов для оформления «проекта выполнения подготовительных работ». Возможно для оформления «проекта выполнения подготовительных работ» будут по аналогии применять процедуру, утвержденную для оформления проекта на выполнение строительных работ, или будут предложены официальные разъяснения.
• Ранее, вопросы выдачи разрешений на строительные работы регулировались приказом Государственного комитета строительства, архитектуры и жилищной политики Украины № 273 от 05.12.2000 N 273. На дату принятия и вступления в силу Постановления № 1104 приказ сохраняет свою силу, а это значит, что до даты аннулирования приказа № 273 вопросы выдачи разрешений на строительные работы будут регламентироваться двумя нормативно-правовыми актами, что может значительно усложнить получение необходимых разрешений на строительство.
• Не указано, можно ли НЕ устанавливать информационные стенды для частного строительства.
• Не урегулировано, что в том случае, если частная стройка проходит без привлечения подрядчика, то документы, которые не могут быть поданы (но указаны в списке)  не подаются в связи с их отсутсвием. Право на проведение строительных работ самостоятельно, без привлечения подрядчика "хозяйственным способом" разъяснено письмом Госкопредпринимательства № 12907 от 22.10.2009 . В случае строительства таким способом строительную лицензию получать не нужно.

Новый перечень строительных работ НЕ требующих получения Разрешения выполнение строительных работ

Перечень строительных работ не требующих получения разрешения на строительство значительно расширен и уточнен. Теперь без получения разрешения на выполнение строительных работ можно выполнять:

• работы по подключению частных жилых домов садового типа, дачных и садовых домов, хозяйственных сооружений, пристроек к газовым сетям низкого давления, и другим инженерным сетям,
• капитальный ремонт, переоснащение и реконструкцию инженерных сетей (газоснабжение, водоснабжение, водоотвод, теплоснабжение, воздушных линий электросетей) а также переустановку оборудования в пределах помещения и проводить замену технологического оборудования
• перепланировку квартир в многоквартирных домах и комнатах в общежитиях при условии сохранения несущих конструкции, без превышения допустимых нагрузок на перекрытия, стены и фундаменты при условии соблюдения существующих архитектурно-планировочных требований, государственных строительных норм и местных правил застройки
• восстановление или укрепление отдельных конструкций зданий и сооружений, в частности, аварийных и без изменения функционального назначения и архитектурного вида
• с 01/03/2010 строительство частных жилых домов садового типа, дачных и садовых домов, пристроек к ним общей площадью до 500 кв. м., включая хозяйственных сооружений, а также установку оборудования (счетчиков) для ведения учета энергоносителей (электроэнергия, газ), горячей и холодной воды
• установку временных навесов, палаток, укрытий, летних душевых кабин, теплиц на приусадебном участке
• проводить обустройство или закрытие дверных или оконных проемов
• увеличивать жилую или вспомогательную площади путем демонтажа перегородок, кладовых, печек, застекления балконов и лоджий
• устанавливать оборудование связи в существующих, приспособленных, встроенных и пристроенных помещениях а также помещениях контейнерного типа с использованием легких стоек и труб для крепления необходимого внешнего оборудования
• проводить реконструкцию, расширение, техническое переоборудования и модернизацию объектов телекоммуникационных сетей
• выполнять работы по защите инженерных сетей от коррозии
• сносить и демонтировать здания и строения для нового строительства
• выполнять строительство временных зданий и строений, в том числе контейнерного типа без обустройства фундаментов
• выполнять обустройство оград частных земельных участков (по согласованию с собственниками земельных участков по соседству)
• ремонтировать или обустраивать новые придомовые проездные дороги и тротуары

Для таких работ как:

• установка оборудования (счетчиков) для ведения учета энергоносителей (электроэнергия, газ), горячей и холодной воды – счетчики должны быть сертифицированы и разрешены для использования, установлены специалистом, получившим на такие работы специальную лицензию, и введены в эксплуатацию.

  Например: 

  • для установки счетчика на воду разрешение на строительство не требуется, но это не значит, что счетчик можно установить самостоятельно. На практике:
  • счетчик можно установить самостоятельно, но для того чтоб платить по счетчику должен прийти человек из "жека", проверить тот ли счетчик установлен и зафиксировать показатели этого счетчика, потом нужно подписать договор с "жеком" на холодное и горячее водоснабжение.
  • также работник "жека" может попросить показать копию лицензии на выполнение таких работ, выданную мастеру/предприятию-подрядчику, которые устанавливали вам счетчик и если вы не сможете подтвердить, что мастер устанавливающий вам счетчик имел такую лицензию, то теоретически "жек" может отказаться принимать Ваш счетчик в эксплуатацию.
  • к счетчику должен прилагаться гарантийный талон, и мастер установив счетчик должен поставить отметку на этот гарантийном талоне о вводе счетчика в эксплуатацию, а если у этого мастера нету права на выполнение таких работ, то и гарантию Вы теряете.
• подключение к газовым сетям низкого давления, и других инженерных сетей, капитальный ремонт, переоснащение и реконструкция инженерных сетей (газоснабжение, водоснабжение, водоотвод, теплоснабжение, воздушных линий электросетей) а также для переустановки оборудования в пределах помещения, замена технологического оборудования – должен быть разработан и утвержден соответствующий проект, и такое подключение должно быть введено в эксплуатацию
• обустройство или закрытие дверных или оконных проемов – не должно превышать допустимых нагрузок на перекрытия, стены и фундаменты, государственных строительных норм и местных правил застройки и не менять внешнего вида здания, иначе на выполнение таких работ необходимо будет получать разрешение
• снесение и демонтаж зданий и строений для нового строительства должно проводиться на основании разрешения на выполнение подготовительных к строительству работ.

Ответственность должностных лиц за нарушение сроков выдачи разрешений и заключений

Кодексом Украины об Административных правонарушениях, в частности ст. 961 урегулирована ответственность должностных лиц в виде наложения штрафа:

• за несоблюдение сроков предоставления заключений комплексной экспертизы проектной документации или обоснованного отказа в их предоставлении, а также
• за истребование во время проведения экспертизы документов, не указанных законодательством
• за несоблюдение сроков подготовки и выдачи разрешений на выполнение подготовительных работ или строительных работ

  в размере от 25 до 50 необлагаемых минимумов доходов граждан, что на дату этого обзора составит сумму от 425 грн. до 850 грн.

В том случае, если должностное лицо ранее в течении года уже привлекалось к уплате штрафа за указанные выше правонарушения, то накладывается штраф в размере от 50 до 200 необлагаемых минимумов доходов граждан что на дату этого обзора составит сумму от 850 грн до 3.400 грн.

Правонарушения перечисленные в статье 961 Кодекса Украины об административных правонарушениях рассматриваются Административными комиссиями при исполнительных органах городских, сельских или поселковых советов. А решения этих комиссий могут быть обжалованы в Административный суд.

Ответственность за застройку без получения разрешения на строительные работы

На сегодняшний день Украинское законодательство регламентирует, что выполнение строительных работ объектов градостроения без разрешения на выполнение строительных работ (если такое разрешение должно быть получено) считается самовольным строительством и застройщик подлежит ответственности как за самовольное строительство.

Объектом градостроения является отдельное здание или сооружение, их комплекс, коммуникации и сооружения инженерной и транспортной инфраструктуры, объекты благоустройства, садово-парковой и ландшафтной архитектуры, монументального и монументально-прикладного искусства.

За самовольное строительство законом предусматривается не только административная, но и уголовная ответственность.

Административное взыскание на лиц, нарушивших порядок строительства, накладывается на основании статей 96 и 97 Кодекса Украины об административных правонарушениях.

Административные штрафы по указанным статьям Кодекса Украины об административных правонарушениях могут накладываться должностными лицами Инспекций государственно – архитектурного контроля и исполнительными комитетами сельских, городских советов или местными гос. администрациями в таких размерах:

• за несоблюдение государственных стандартов, норм и правил во время проектирования, размещения подготовительных работ, работ для строительства, за строительство и реконструкцию – с граждан – от 10 до 50 необлагаемых минимумов доходов граждан (от 170 грн. до 850 грн.), с должностных лиц – от 50 до 100 необлагаемых минимумов доходов граждан ( от 850 грн. до 1700 грн.)
• самовольное строительство, а также самовольная замена архитектурного вида домов во время их эксплуатации – от 5 до 10 необлагаемых минимумов доходов граждан (от 85 грн. до 170 грн.), с должностных лиц – от 50 до 100 необлагаемых минимумов доходов граждан ( от 850 грн. до 1700 грн.)

В соответствии с ст. 197 (1) Уголовного Кодекса Украины:

• самовольный захват земельного участка с нанесением значительного вреда собственнику или пользователю земельного участка карается штрафом от 200 до 300 необлагаемых минимумов доходов граждан (от 3400 грн. до 5100 грн.) или арестом на срок до 6 месяцев. Значительным вред считается если он превышает 100 и больше необлагаемых минимумов доходов граждан (1700 грн.)
• Самовольное строительство на самовольно захваченном земельном участке карается штрафом от 300 до 500 необлагаемых минимумов доходов граждан (от 5100 грн. до 8500 грн.)
• Самовольное строительство на самовольно захваченном земельном участке лицами, ранее судимыми за такие же преступления карается лишением воли на срок от года до трех лет

На сегодняшний день все штрафы и взыскания в связи с самовольным строительством взыскиваются исходя из размера необлагаемого минимума доходов граждан (17 грн.), но на рассмотрение Верховного Совета Украины подано три законопроекта, а именно проект закона о внесении изменений в Кодекс Украины об административных правонарушениях, проект закона «О финансовых санкциях за незаконное использование земельных участков» и проект закона о внесении изменений в Уголовный Кодекс Украины. В предложенных документах базовой единицей денежного взыскания вводится размер минимальной заработной платы. По состоянию на 1 мая 2009 года, минимальная заработная плата в Украине составляет 669 грн. Так, например в том случае, если на сегодняшний день за самовольное строительство, а также за самовольную замену архитектурного вида домов во время их эксплуатации накладывается штраф от 5 до 10 необлагаемых минимумов доходов граждан (от 85 грн. до 170 грн.), с должностных лиц – от 50 до 100 необлагаемых минимумов доходов граждан ( от 850 грн. до 1700 грн.), то в соответствии с поданным в Верховный Совет законопроектом, штраф будет составлять от 669 грн. до 1338 грн.