Самовольная постройка. Как узаконить самовольную постройку

Самострой – это строительство с нарушениями, без надлежащего разрешения и надлежаще оформленного проекта. Самостроем также является переоборудование помещений (например, из жилого в нежилое и наоборот), реконструкция, реставрация, капитальный ремонт, техническое переоснащение без надлежаще оформленных документов.

Законодательство Украины по отношению к самовольной постройке

Сюда входит:

• Строительство на не отведенном для этого или не принадлежащем застройщику земельном участке (фактическое использование земельного участка при отсутствии соответствующего решения органа исполнительной власти или органа местного самоуправления о передаче земельного участка в собственность или предоставление в аренду или при отсутствии соответствующе оформленной сделки относительно такого земельного участка).
• Строительство недвижимости на принадлежащем или находящемся в пользовании застройщика земельном участке, но без надлежащего разрешения или надлежаще утвержденного проекта, или с существенными нарушениями строительных норм и правил.
• Реконструкция, реставрация, капитальный ремонт, техническое переоснащение без надлежаще оформленного разрешения, с нарушением архитектурных, строительных, санитарных, экологических и других норм и правил.

В соответствии с Инструкцией о порядке проведения технической инвентаризации объектов недвижимого имущества, утвержденной приказом Гос. Комитета по строительству, архитектуре и жилищной политике Украины от 24.05.2001 № 127 самостроем по законодательству Украины не считается:

• при строительстве домов садового типа – сооружение временных строений (навесов, палаток, киосков, укрытий, летних душевых, теплиц, покрытых полиэтиленовой пленкой) без фундаментов; перестановка оборудования в пределах помещений; обустройство или закрытие дверных или оконных проемов; увеличение или уменьшение площади за счет демонтажа или установки перегородок, кладовок, демонтажа печей; перепланирование не связанное с увеличением или уменьшением жилой или вспомогательной площади;
• в квартирах (многоэтажных домах) – перепланировка не связанная с увеличением или уменьшением жилой или вспомогательной площади без нарушения несущих конструкций; увеличение жилой или вспомогательной площади за счет демонтажа перегородок, кладовок, печей, застекления балконов и лоджий, обустройства дверных проемов в внутренних не капитальных стенах; перестановка оборудования в пределах помещений;
• текущий ремонт зданий и строений без изменения назначения помещений. К текущему ремонту относят - ремонтно-строительные работы по поддержанию эксплуатационных качеств зданий и сооружений путем наладки систем, восстановления защитных покрытий и устранения небольших повреждений. Текущий ремонт может быть плановым (профилактическим) и непредвиденным (экстренным ликвидационным, в срочном порядке);
• изменение материала стен домов садового типа, других зданий без увеличения размера фундамента или поверхности (не более 5 % площади стен) (например замена силикатного кирпича на теплоизоляционный).

Обычно, любой процесс строительства начинается с определения и исследования земельного участка, оформления соответствующих разрешительных документов, разработки проекта. Однако, в реальности, мы иногда сталкиваемся с фактами, когда строительство, реконструкцию, реставрацию, капитальный ремонт или техническое переоснащение мы оформляем уже после фактического завершения всех работ. В этом случае регистрация и выдача правоустанавливающих документов (документов, устанавливающих право собственности на объект недвижимого имущества) на самострой осуществляется на основании решения суда (ст. 376 Гражданского Кодекса Украины).

Принимая во внимание, что право собственности на самострой на не отведенном для этого или не принадлежащем застройщику земельном участке судом может быть признано за застройщиком только при условии отведения такого земельного участка в установленном порядке, то право собственности или пользования земельным участком под самостроем лучше оформить до подачи документов в суд. О том, какими документами подтверждается право собственности на землю, можно прочесть в статье Выбор нового дома в черте города.

Ст. 376 Гражданского Кодекса Украины указывает, что в том случае, если собственник (законный пользователь) земельного участка возражает против признания права собственности на недвижимое имущество за застройщиком, ведущим самовольное строительство на его земельном участке, или если нарушены права других лиц, строительство подлежит сносу застройщиком или за счет застройщика. Но, по требованию собственника (законного пользователя) земельного участка, право собственности на самовольно построенную недвижимость может быть признано за ним. В этом случае, собственник (законный пользователь) земельного участка возмещает расходы застройщика на строительство его самостроя. Например, Вы решили построить баню на участке, который принадлежит Вашему соседу. В этом случае, Ваш сосед может или получить право собственности на эту баню (по решению суда) или потребовать от Вас снести баню, или оплатить снесение такой бани, или в самом лучшем случае, продать Вам земельный участок, на котором Вы построили свою баню или сдать это земельный участок вам в аренду.

Варьируя между многочисленными возможными ситуациями, узаконение самовольной постройки может составить примерно такую последовательность:

• оформление права собственности или пользования земельным участком, получение согласия собственника (законного пользователя) земельного участка на застройку; оформление договора купли-продажи, ренты, дарения, мены, аренды, субаренды;
• разработка и согласование проектной документации, утверждение проекта, ввод в эксплуатацию;
• регистрация недвижимости, реконструкции, реставрации, капитального ремонта, технического переоснащения в Бюро технической документации;
• подача документов в суд для признания права собственности;
• оформление правоустанавливающих документов.

Разберем перечисленные этапы далее подробнее.

Оформление права собственности или пользования земельным участком

Для оформления права собственности или пользования земельным участком, заинтересованное лицо подает заявление в орган исполнительной власти или орган местного самоуправления по месту нахождению земельного участка о передаче земельного участка в собственность или предоставление в аренду. Точная процедура подачи такого заявления регламентируется нормативно-правовым актом органа исполнительной власти или орган местного самоуправления по месту нахождению земельного участка.

К такому заявлению прилагается согласие собственника на застройку (если это не орган исполнительной власти или орган местного самоуправления) и земельно-кадастровая документация (разработки и согласования материалов места расположения, проекта землеотвода, оценка, утверждение потерь, геодезические исследование с рельефом и координатами границ).

Согласие собственника на застройку подлежит нотариальному оформлению.

Стоимость услуг землеустроительных организаций (разработки и согласования материалов места расположения, проекта землеотвода, оценка, утверждение потерь, геодезические исследование с рельефом и координатами границ) определяется в соответствии с совместным Приказом Гос. Комитета Украины по земельным ресурсам, Министерства финансов Украины и Министерства економики Украины № N 97/298/124 от 15.05.2001 «Размеры оплаты земельно-кадастровых работ и услуг» и может варьировать от 2000 и до 15000-25000 гривен в зависимости от сроков выполнения таких работ, местности и размера земельного участка.

Разработка и согласование проектной документации, утверждение проекта, ввод в эксплуатацию

Содержание, порядок разработки, согласования и утверждения проектной документации на строительство в Украине регламентируется государственными строительными нормами (ГСН А.2.2-3-2004).

В соответствии с статьей 7 Закона Украины Об архитектурной деятельности, проект разрабатывается под руководством или с обязательным участием архитектора, имеющего соответствующий квалификационный сертификат.

Проектная документация на строительство объектов, разработанная в соответствии с предоставленными градостроительными условиями и ограничениями, не подлежит согласованию с соответствующими органами исполнительной власти, органами местного самоуправления и органами охраны культурного наследия, природоохранными и санитарно эпидемиологическими органами.

Перед утверждением проектов проводится их экспертиза. В соответствии с Порядком утверждения инвестиционных программ и проектов строительства и проведения их государственной экспертизы, утвержденным Постановлением Кабинету Министров Украины № 1269 от 31.20.2007 проведение экспертизы не требуется для:

• капитального ремонта подземных, надземных и воздушных инженерных коммуникаций и сооружений без изменения положения в плане, глубины (высотных обозначений), увеличения диаметров труб или пересечения кабелей. Защита коммуникаций от коррозии.

Проектная документация согласовывается с местными органами градостроительства и архитектуры в соответствии с региональными правилами застройки относительно архитектурно-планировочных решений, размещения, рационального использования земель, соответствия предложенных решений требованиям архитектурно-планировочным заданиям, градостроительной документации.

Если бы речь не шла о самострое, то на основании утвержденного проекта при участии архитектора должна бы разрабатываться рабочая документация, в соответствии с которой подрядчик должен бы был выполнять строительные работы и на основании которой оформлялось бы разрешение на строительство. В любом случае, как регламентировано Положеним о порядке предоставления разрешения на выполнение строительных работ, утвержденным приказом Гос. Комитета по строительству, архитектуре и жилищной политике Украины от 05.12.2000 за № N 273 без получения разрешения на строительные работы в Украине могут выполняться:

• текущий ремонт зданий без изменения назначения помещений;
• восстановление просевших или обустройство новых дорожек вокруг дома с целью охраны грунта под фундаментом от размывания или влаги;
• защита коммуникаций от коррозии;
• восстановление или обустройство придомовых проездных дорог;
• обустройство детских площадок, площадок для отдыха, озеленение придомовой территории; строительство спортивных площадок в дворах, а также в пределах микрорайонов;
• сооружение временных строений без фундаментов.

Строительство оформляется архитектурно-техническим паспортом а основные здания/строения подлежат вводу в эксплуатацию. Основные здания/строения определяют назначение земельных участков, например, если речь идет о жилом доме, то земельный участок отводится для жилищной застройки. Вспомогательные строения –это помещения, исполняющие функцию вспомогательного хозяйственного назначения и инженерного обеспечения основного здания (трансформаторные подстанции, сараи, мусоросборники, др.)

Стоимость проектно-изыскательных работ и услуг определяется в соответствии с «Правилами определения стоимости проектно-изыскательских работ для строительства, осуществляемого на территории Украины» ДБН Д.1.1-7. Эти нормы устанавливают основные правила определения стоимости проектно-изыскательских работ для строительства всех отраслей Украины и в среднем могут составить от 300 до 3.000 грн. за квадратный метр в зависимости от сложности.

Стоимость полного комплекта проектно-изыскательной документации зависит от стоимости строительства здания. Так как на момент проектирования она неизвестна, то определяется по методике, изложенной в указанных строительных нормах Украины.

Регистрация недвижимости, реконструкции, реставрации, капитального ремонта, техническое переоснащение в Бюро технической инвентаризации

Технической инвентаризации в Бюро технической Инвентаризации (БТИ) подлежат все основные и вспомогательные объекты, размещенные на земельных участках (за отдельными почтовыми адресами), независимо от того, построены они с соответствующе оформленными документами или самовольно: дома, включая пристройки и надстройки и производственные здания, хозяйственные здания и строения.

На одном земельном участке за отдельным почтовым адресом могут размещаться несколько основных и второстепенных зданий.

Самострой (здания, пристройки, хозяйственные постройки, другие изменения помещений, торговые, хозяйственные киоски и павильоны, любые объекты, являющиеся самостроем) указывается БТИ в техническом паспорте на недвижимость с отметкой «Самовольное строительство». Далее, БТИ обязано уведомить местные органы государственной исполнительной власти или орган местного самоуправления о самострое. После надлежащего оформления решения мастного органа государственной исполнительной власти относительно самостроя, БТИ делает соответствующую отметку в регистрационных документах.

Самострой не может быть основанием для отказа в выдаче БТИ заказанных регистрационных документов.

Для регистрации в БТИ необходимо подать:

• Заявление установленного образца;
• Правоустанавливающий документ (договор купли-продажи, мены, свидетельство о приватизации, решение суда, и т.п.) и его нотариальная копия;
• Выписка из реестра правовых действий (укр. — правочинів);
• Оригинал технической документации (технический паспорт действителен 1 год после выхода инженера БТИ);
• Копию идентификационного кода;
• Акт приема-передачи помещения (2 шт., оригиналы);
• Копия справки о проплате паевого взноса из Главного Управления Экономики и Инвестиций (или другой документ подтверждающий полный расчет с государством);
• Доверенность на регистрацию, если документы подаёт не собственник;
• Паспорт доверенного лица.

Стоимость услуг БТИ определяется в зависимости от срочности оформления документов и от региона может колебаться от 500 до 3000 грн.

Подача документов, заявления или иска в суд для признания права собственности

Процедура подачи документов в суд для признания права собственности на самострой и требования к оформлению документов регламентируются Гражданским процессуальным Кодексом.

Конкретный перечень документов будет определятся каждым конкретным случаем.

Для признания права собственности на самовольно построенную недвижимость в Украине, документы в суд подаются:

• в порядке искового производства (если есть ответчик), 
• в соответствии с ст. 256 Гражданского Кодекса в порядке признания права как факта.

Риски владельца самостроя

Лицо, построившее тот или иной объект недвижимости самовольно, не является его собственником до момента надлежащего документального оформления, а значит, и не вправе им распоряжаться: дарить, продавать, сдавать в аренду, а также совершать другие сделки.

Все коммуникации (вода, канализация, газ, электричество подводятся к дому и подключаются исключительно на основании надлежаще согласованных проектов, а значит есть риск, что без узаконенного строительство Вам будет отказано в согласовании проектов на подведение и подключение коммуникаций, электроэнергии, газа, канализации.

В том случае, если постройки возведены на земельном участке не принадлежащем застройщику, и если собственник (законный пользователь) земельного участка не претендует на право собственности на такие постройки, или если, та или иная постройка нарушает права и интересы третьих лиц, или представляет собой угрозу здоровью и жизни окружающих, то такие постройки могут быть снесены без каких либо компенсаций или возмещений застройщику. Инициировать снесение самостроя может любой заинтересованный, включая собственник (законный владелец) земельного участка, соседи, органы прокуратуры, органы санэпидемнадзора, пожарной безопасности, защиты окружающей среды. Если не удается решить такой конфликт, то возможно придется обращаться в суд. Для выяснения представляет ли самострой угрозу здоровью и жизни окружающих лучше провести экспертизу.

При самострое, также могут возникнуть некоторые проблемы при оформлении такого имущества по наследству. В свидетельстве о праве на наследство не указываются объекты, указанные в документах БТИ как самострой. Таким образом, наследник не сможет оформить право собственности на самострой по наследству не оформив предварительно необходимые разрешения и не согласовав проекты, а самовольные строения по истечении полутора лет могут быть по решению суда переданы в коммунальную собственность. Процедура (переоформление документов в БТИ, по решению суда, или другая) легализации самостроя полученного по наследству определяется в зависимости от вида недвижимости (основные здания/строения, вспомогательные строения) и правового статуса земельного участка под застройкой (земельный участок выделен в натуре или нет, кому принадлежит, для получения в собственности или в пользование, назначение земельного участка).

Ответственность за самовольное строительство

В Украине, за самовольное строительство законом предусматривается не только административная, но и уголовная ответственность.

Административное взыскание на лиц, нарушивших порядок строительства, накладывается на основании статей 96 и 97 Кодекса Украины об административных правонарушениях.

Административные штрафы по указанным статьям Кодекса Украины об административных правонарушениях могут накладываться должностными лицами Инспекций государственно – архитектурного контроля и исполнительными комитетами сельских, городских советов или местными гос. администрациями в таких размерах:

• за несоблюдение государственных стандартов, норм и правил во время проектирования, размещения подготовительных работ, работ для строительства, за строительство и реконструкцию, а также принятие в эксплуатацию объектов и сооружений построенных с нарушением законодательства – с граждан – от 10 до 50 необлагаемых минимумов доходов граждан (от 170 грн. до 850 грн.), с должностных лиц – от 50 до 100 необлагаемых минимумов доходов граждан ( от 850 грн. до 1700 грн.).
• самовольное строительство, а также самовольная замена архитектурного вида домов во время их эксплуатации – от 5 до 10 необлагаемых минимумов доходов граждан (от 85 грн. до 170 грн.), с должностных лиц – от 50 до 100 необлагаемых минимумов доходов граждан ( от 850 грн. до 1700 грн.).

В соответствии с ст. 197 (1) Уголовного Кодекса Украины:

• самовольный захват земельного участка с нанесением значительного вреда собственнику или пользователю земельного участка карается штрафом от 200 до 300 необлагаемых минимумов доходов граждан (от 3400 грн. до 5100 грн.) или арестом на срок до 6 месяцев. Значительным вред считается если он превышает 100 и больше необлагаемых минимумов доходов граждан (1700 грн.).
• Самовольное строительство на самовольно захваченном земельном участке карается штрафом от 300 до 500 необлагаемых минимумов доходов граждан (от 5100 грн. до 8500 грн.).
• Самовольное строительство на самовольно захваченном земельном участке лицами, ранее судимыми за такие же преступления карается лишением воли на срок от года до трех лет.

На сегодняшний день все штрафы и взыскания в связи с самовольным строительством взыскиваются исходя из размера необлагаемого минимума доходов граждан (17 грн.), но на рассмотрение Верховного Совета Украины подано три законопроекта, а именно проект закона о внесении изменений в Кодекс Украины об административных правонарушениях, проект закона «О финансовых санкциях за незаконное использование земельных участков» и проект закона о внесении изменений в Уголовный Кодекс Украины. В предложенных документах базовой единицей денежного взыскания водиться размер минимальной заработной платы. По состоянию на 1 мая 2009 года, минимальная заработная плата в Украине составляет 669 грн. Так, например в том случае, если на сегодняшний день за самовольное строительство, а также за самовольную замену архитектурного вида домов во время их эксплуатации накладывается штраф от 5 до 10 необлагаемых минимумов доходов граждан (от 85 грн. до 170 грн.), с должностных лиц – от 50 до 100 необлагаемых минимумов доходов граждан ( от 850 грн. до 1700 грн.), то в соответствии с поданным в Верховный Совет законопроектом, штраф будет составлять от 669 грн. до 1338 грн. с граждан.

Что выбрать – легальную застройку или самострой – личное дело каждого, но с уверенностью могу сказать, что каждый конкретный случай требует изучения сложившейся ситуации и документов, а значит - юридических знаний. НЕ имеет значения, или Вы сами изучите все тонкости законодательства или обратитесь к юристу, но знание нормативно-правовых актов и законодательства поможет минимизировать незаконные требования чиновников и гораздо облегчит ваш путь оформления строительства, включая самовольного.

Все ссылки на законодательство, расценки и нормативно-правовые акты актуальны на дату написания этой статьи. Внимание! Статья написана в 2009 году.