Выбор дома. Как выбрать дом старой постройки

На что обращать внимание в первую очередь при выборе дома не новой постройки? В этом вопросе нет маловажных деталей. Имеет значение буквально все: и крыша, и стены, и полы. На самом деле, в не новом доме можно найти достаточно изъянов по всем параметрам, и именно поэтому важно понимать, насколько те или иные недостатки серьезны.

Дом старой постройки

Сразу оговоримся, под понятием «старая постройка» в данной статье имеется в виду дом, построенный более 20 лет назад. Во-первых, в те годы далеко не все придерживались технологии строительства. Во-вторых, многие использовали при строительстве и отделке дома те материалы, какие смогли достать ввиду дефицита, поэтому говорить о качестве и нормах соответствия часто не приходится. В конце концов представление о жилье было другое, в частности планировки: в Украине преимущественно строили дома со множеством с современной точки зрения «бестолковых» комнат: или со множеством проходных или с маленькими спальнями площадью 5-7 м2 со входом из комнат побольше.

Выбирать дом старой постройки, вымеряя геометрию углов или проверяя ровность стен, не имеет особого смысла, так как в большинстве из них, если не проводился капитальный ремонт, стены будут все равно завалены, а углы далеки от 90 градусов. При осмотре такого дома стоит больше внимания уделить внешнему виду дома как таковому, наличию коммуникаций и возможности что-либо изменить или дополнить при необходимости.

Стандартная площадь частного дома, которая востребована большинством покупателей, особенно в кризис, 80-100 м2. Такая площадь подойдет для большой семьи, в то же время она не требует особых усилий, чтобы ее убрать и отопить. Эта площадь больше, чем стандартная трехкомнатная квартира. К тому же, если семья увеличивается, можно дом визуально разделить и даже сделать отдельный вход.

Осмотр дома

При выборе дома стоит сначала осмотреть дом снаружи, затем участок и лишь потом переходить к просмотру дома изнутри. При наружном осмотре уделите внимание стенам и крыше.

Можно не сомневаться, что практически любой дом старой постройки имеет трещины, особенно шлаколитой. В месте пристройки к дому трещины есть, как правило, всегда. Добротный хозяин их нейтрализует, так что можно будет увидеть только следы их наличия в прошлом. Если фасад отделан чем-либо, например, сайдингом или пенопластом, то, понятно, трещин вы не увидите, даже если они есть. Но если вы и увидели трещину, или следы от нее, не стоит спешить делать выводы, узнайте причину ее появления, возможно, эта трещина давняя, появившаяся в результате просадки фундамента. В таком случае она не опасна, но ее необходимо заделать. Если же дом построен недавно и трещины пошли по новой облицовке, то тогда это означает, что дом продолжает давать просадку и трещины могут появиться и в дальнейшем.

Подвал

Часто трещину дают дома, которые находятся на неустойчивом грунте, где близко расположены подпочвенные воды. Такие дома могут находиться недалеко от водоемов, а также там, где грунт подвержен механическому вмешательству, например при строительстве метро.

К примеру, в Днепропетровске многие дома изначально строились на стабильной почве, но когда в городе начали строить метро, слои грунта сместились, так что вода пришла очень близко, причем и на возвышенности. О наличии влаги свидетельствуют подвалы. Обычно весной и осенью они затапливаются: у кого-то на штык лопаты, а у кого-то и по колено. В жаркую погоду подвалы высыхают, так что определить в это время, подтапливаемая ли территория нахождения дома, невозможно. Бывает, дома расположены в 30 м друг от друга, и в одном доме вода в подвале «стоит», а в другом нет. Для решения отвода воды власти делают дренажи, но далеко не везде.

Близко расположенные грунтовые воды не дают прижиться многим растениям, например черешне, или некоторым овощам, которые гниют от обилия влаги. Если в доме нет погреба вообще, значит, он, скорее всего, засыпан по причине его полной непригодности ввиду наличия грунтовых вод. Если на участке растут камыши — это верный признак близкого расположения воды. Часто бывает, что на земле с близкими грунтовыми водами невозможно сделать выгребную дренажную яму, или она слишком быстро заполняется, так что ее приходится часто выкачивать.

Таким образом, покупать такой дом или нет — личное решение каждого.

Стены

Большая часть построенных в период 50-70-х годов — это шлаколитые, или шлакобитные дома. Технология их постройки такова: по периметру дома делалась деревянная опалубка по высоте стен дома, внутрь заливался шлак с бетоном, после высыхания монолита опалубка снималась. Следы от опалубки можно найти на незакрытом фасаде такого дома: они видны в виде бугорков, повторяющихся на расстоянии ширины доски.

Преимущества: 

• теплый зимой, прохладный летом;
• крепкие стены, долговечность в эксплуатации;
• просто и недорого ухаживать за первоначальным фасадом (достаточно, если за домом ухаживали с начала постройки, его периодически белить). 

Недостатки:

• необходимость регулярного ухода за первоначальным фасадом (в противном случае быстро приходит в негодность, обсыпается);
• вредный материал с экологической точки зрения (шлак содержит вредные примеси, соединения извести и серы).

Кирпич (особенно красный) всегда считался лучшим материалом для строительства домов. Теплым можно назвать дом, только если он построен в средней полосе как минимум в два кирпича. 

Преимущества:

• прочная и долговечная конструкция, не боится осадков и ударов;
• не требует дополнительного ухода за фасадом (в случае качественной кладки);
• экологически чистый материал;
• длительный срок эксплуатации.

Недостатки: 

• высокая теплопроводность, потеря тепла через «мостики холода» (до 30%);
• более дорогостоящий (при покупке) по сравнению с домами из других материалов.

Немало домов, особенно постройки после 1980-х годов, в Украине строилось из шлакоблока. Шлакоблочный дом расшивали, было модным делать поверх стен «шубу». Также можно увидеть побеленные дома из шлакоблока.

Преимущества:

• крепкие, прочные стены;
• долгий срок эксплуатации.

Недостатки:

• требует хорошего утепления (50-100 мм минераловатного утеплителя, в зависимости от климатической зоны);
• без утепления холодный зимой и быстро нагревается летом.

До начала 80-х годов прошлого века в Украине двухэтажные дома разрешали строить далеко не всем. Поэтому строили цокольный (первый) этаж, где высота потолкам составляла 2,20-2,30 м (стандартная высота потолков в квартире 2,50 м). Таким образом, в стране немало домов, преимущественно шлаколитых, которые построены по такому типу и имеют низкие потолки на первом этаже. Кто-то углубляется в землю, достигая стандартной высоты, кто-то просто делает на первом этаже кухню и зону отдыха. Второй этаж строили с более высокими потолками, высотой 2,80-3 м.

Глинобитный, или саманный, тип домов, когда глину смешивали с соломой, характерен для постройки с начала прошлого столетия. В настоящее время такие дома практически не строятся. Очень популярным был такой материал в сельской местности. Как правило, такие дома ежегодно белят. С каждым годом саманный дом приходит в негодность.

Стоит учесть, что, как правило, глинобитные дома в нашей территории были построены достаточно давно, а срок их эксплуатации не такой уж и продолжительный. Говоря откровенно, саманный дом, построенный 60-70 лет назад, давно отжил свое. По большому счету, такие дома продаются как бесплатное приложение к участкам под застройку. Не стоит тратить на деньги на его покупку, если вы планируете жить в доме долго и растить в нем детей и внуков.

Преимущества:

• экологически чистый материал;
• отлично сохраняет тепло зимой и прохладу летом;
• прост и дешев в уходе за первоначальным фасадом.

Недостатки:

• недолговечная, при отсутствии ухода непрочная конструкция;
• сложности при ремонтных работах внутри помещения (ввиду отсутствия сцепления с современными материалами);
• трудности при перепланировании помещения (так как конструкция нестабильная).

Часто встречаются глинобитные дома, обложенные плиткой или кирпичом. В таком случае фасад уже защищен от влаги, в доме прохладно летом, как-будто там работает кондиционер. Также прохладно летом будет и в тех домах, где стены сделаны из любого материала, а изнутри дом отделан вместо штукатурки саманом. Это достаточно толстый слой глины, смешанной с соломой (шириной 20-30 см). Зимой такой дом будет долго хранить тепло.

Можно отметить, что специфический запах в глинобитном доме практически ничем нельзя вывести, особенно если в таком доме жили пожилые или больные люди. В случае заселения в лучшем случае необходимо будет тщательно отшпаклевать стены, а то и менять и полы и столярку. Причем в шпаклевку добавляются специальные примеси, которые обеспечивают связку глины со шпаклевкой. Когда глинобитную стену штукатурят, также добавляют в шпаклевку примеси или немного глины, чтобы штукатурка не отставала от стены. Иногда на шпаклевке появляются рыжие пятна — это проступает глина. Такие места можно закрасить масляной краской.

В принципе, любой дом можно обложить кирпичом, неважно, глинобитный он или шлаколитой. Часто хозяева говорят о том, что их дом кирпичный, хотя он только обложен кирпичом. Внешний осмотр дома не всегда может рассказать, из чего сделаны «родные» стены. Однако в техническом паспорте на строение эту информацию можно прочитать. Типичный признак того, что дом был обложен кирпичом спустя годы после постройки, — глубоко "утопающие" окна.

Дом обкладывают кирпичом из соображения сохранения фасада, а также утепления. Бывает, что его обкладывают и для того, чтобы скрыть неприглядный вид фасада, или с целью скрыть явные дефекты. В последнем случае это редко получается, потому что «бока» дома вылезут в другом месте и будет понятно, что дом покупать не стоит. Нельзя однозначно заявить, что обложенный кирпичом дом приобретать не стоит, нужно смотреть на строение в целом, а также на то, как за домовладением ухаживали.

Крыша

Рекомендуется подняться на чердак. Осмотрите стропила и обрешетку: нет ли гнилых балок, не видно ли просветов на крыше, или подтеков. Заодно посмотрите наверху, из чего сделан потолок, как он утеплен. Обратите внимание на коньки, в них не должно быть просветов, в противном случае через эти отверстия на крышу поступала влага в виде снега и дождя.

Как правило, одноэтажные дома старой постройки перекрыты деревянными балками, иногда даже шпалами, на них набивалась дранка, а затем изнутри потолок штукатурился или обмазывался глиной, а чердачную часть потолка делали из самана, либо утепляли минватой или керамзитом. Стоит отметить, что эти материалы действительно хорошо сохраняют тепло.

Не всегда можно визуально определить, посмотрев на потолок изнутри, текла ли крыша раньше — хозяева могут заделать место течи. Однако осмотр чердака может пролить на это свет. Если крыша протекала длительное время, то глина или минвата пришли в негодность из-за влаги. Тогда просто перекрытием нового шифера дело не обойдется. Если стропила почернели, это означает, что присутствует влага, крышу нужно будет перекрывать, а обрешетку менять. Фактически, эти затраты уже входят в статью капитального ремонта.

Шифер

Самый распространенный вид покрытия крыши дома старой постройки — шифер. Это относительно недорогой и долговечный материал. Срок его эксплуатации при правильном крепеже составляет 50 лет. Со временем шифер тускнеет, затем на нем появляется грибок, в конце концов начинает расти зеленый мох. Такая крыша необязательно должна течь, однако ее внешний вид оставляет желать лучшего. Старый шифер имеет темно-серый, местами черный цвет, местами отломан или поврежден. Такой шифер долго не прослужит, через некоторое время его придется менять.

Не так давно стало модным шифер красить, для этого нужна специальная краска, стоимость которой достаточно высока. Если шифер покрашен дешевыми ее аналогами, через пару лет крыша выгорит и облезет. Современные краски не дают шиферу покрываться грибком. Старую шиферную крышу можно покрасить, при этом предварительно ее необходимо почистить механически. Стоит учесть, что стоимость чистки и покраски старой крыши иногда превышает стоимость перекрытия новым материалом.

Черепица и железо

Обычной черепицей дома накрывали очень давно. Этот экологически чистый материал когда-то отлично смотрелся. Если повреждены несколько черепиц, заменить их частично на новые, если нет запасных, фактически нельзя, так как они уже не изготавливаются. Значит, крышу нужно будет перекрывать полностью новым материалом.

Еще один распространенный вид кровли старого образца — железо. Если листы своевременно красились и уложены без нарушений, то такая крыша прослужит еще немало лет. Другое дело, внешний вид дома: с железной крышей он не всегда смотрится привлекательно.

Современные материалы

Перекрытие домов старой постройки современными материалами, например металлочерепицей или мягкой кровлей, говорит о том, что к ремонту дома отнеслись основательно, и можно ожидать системного подхода хозяев к состоянию дома.

Коммуникации

Примечательно, но спрашивать о наличие коммуникаций, как то вода и газ, является необходимостью и в наше время прогресса: далеко не все районы оснащены городскими водо- и газопроводами. Бывает так, что газ по улице есть, но завести его в дом невозможно по каким-либо техническим причинам. Поинтересуйтесь у местных жителей особенностями данного района.

Вода

При отсутствии центрального водопровода бьют скважины, устанавливая водонасосные станции. С одной стороны, такой дом не зависит от водоканала, который может перекрывать периодически воду для проведения каких-либо ремонтных работ. С другой стороны, есть зависимость от электросети — в случае отсутствия энергии станция воду качать не будет. Кроме того, есть опасность того, что выкачиваемая вода будет плохого качества, или слишком жесткая, так что станется, что купаться или стирать в ней будет целой проблемой.

Понятие «вода в доме» и «вода на участке» предполагает прямое значение, то есть в последнем случае вода есть во дворе, но в дом не заведена. Соответственно, «вода по улице», означает, что вода не заведена даже во двор. Аналогично дело обстоит с проведением газа и света.

Канализация

Центральная канализация — это просто роскошь для частного сектора, дома с ее наличием очень ценятся, так как далеко не во всех центральных районах мегаполисов она есть. А даже если канализация проложена рядом, не факт, что вы сможете получить разрешение на подключение к ней, к тому же это очень дорогостоящее удовольствие. В большинстве своем придется довольствоваться выгребной ямой. Проверить слова хозяев относительно ее глубины и ширины зачастую невозможно. Придется верить на слово.

Сливная яма должна быть обложена кирпичом или шлакоблоком, который поставлен не на ребро, а на торец, чтобы вода могла уходить в отверстия. Важно иметь доступ к яме. У спецмашины-ассенизатора есть стандартная длина шланга, к которой добавляются рукава для удлинения (например 7 м плюс нужное количество). За каждый рукав удлинения нужно платить. Таким образом от удаленности ямы зависит стоимость услуги. Если ямой пользовались более 5 лет, скорее всего, ее нужно будет выкачивать. Периодичность определяется в зависимости от условия пользования.

В случае когда близко расположены грунтовые воды, вариантом канализации может стать герметичная сливная яма: сейчас большой выбор специальных емкостей, правда стоят они недешево. Узаконивать сливную яму не нужно.

Отопление

Редко, но встречаются дома с печным отоплением. Понятно, что стоимость этого дома будет ниже дома, где есть газовый котел. Провести в дом газ — это достаточно кропотливый и длительный процесс. Также стоимость котла, труб, батарей и работы составит не одну тысячу долларов (подробнее об этом можно прочесть в статье "Все о газификации частного дома"). Если дом отапливается электричеством, то это должно быть узаконено. Разрешение на электрокотел можно получить, только если к дому нет возможности подвести газ.

Газовые котлы бывают двух типов: дымоходные, требующие отдельного помещения и мощных труб для вентиляции, и бездымоходные, которые можно монтировать в коридоре или на кухне, для отвода отработанных газов делается сквозное отверстие в стене, куда устанавливается специальное небольшое колено. Двухконтурный котел подразумевает, что можно одновременно им отапливать дом и пользоваться горячей водой. Таким образом, можно сэкономить на установке отдельно котла, отдельно газовой колонки, а также еще сэкономить место.

Если вы захотите поменять уже имеющийся в доме котел, нужно в обязательном порядке проконсультироваться у специалистов. Может статься, что не подойдет устройство разводки труб или понадобится какое-то дополнительное оборудование (например, расширительный бачок).

Если вы видите старый котел, занимающий полкухни или стоящий в ненужном, с вашей точки зрения, месте, знайте, что современное оборудование в состоянии это устранить. Можно повесить небольшой аккуратный двухконтурный котел в удобном месте. К слову, такой котел нуждается в электропитании, так что если в местности нахождения дома есть перебои с электричеством, то лучше отказаться от него в пользу обычного котла. Пусть он займет больше места, но зато всегда будет тепло. Также умельцы ставят в обычный котел для экономии циркуляционный насос, который позволяет эффективно распределять тепло при небольшой температуре и экономит деньги. Также нужно знать, что теплые полы возможно сделать, только если есть такой насос в котле (в двухконтурном котле он есть однозначно).

Электричество

Электропроводка в домах старой постройки, как правило, делалась в годы постройки дома. Если в доме не проводили капитальный ремонт, следовательно, проводку тоже не меняли. Посмотрите на количество розеток и размещение выключателей: если в комнате пара «высоких» розеток, а выключатель размещается на уровне плеча, то, скорее всего, такая проводка делалась еще в советское время. Замена проводки во всем доме — процесс трудоемкий и дорогой, так как после этого нужно будет еще менять всю внутреннюю отделку.

В частном секторе больше проблем с напряжением в сети. Какой-то сосед пользуется сварочным аппаратом, кто-то подключает «козлы» незаконным образом и т. д. Стоит однозначно устанавливать реле напряжения и очень желательно - стабилизатор напряжения. В крайнем случае, стабилизаторы должны быть на таких чувствительных к перепаду напряжения приборах, как компьютер и котел.

Счетчики

Перед продажей дома хозяину придется собрать справки об отсутствии долгов. Таким образом, электросчетчик проверит специалист. Если счетчик старого образца, его должны заменить на новый электронный, причем поставят его в этом случае на улице, прикрепив к фасаду дома, по новым правилам.

Газовые счетчики уже несколько лет оборудуют на улице. Ранее разрешалось помещать его в доме. Газовый счетчик для выдачи справки об отсутствии долга могут снять и проверить у специалистов, не было ли нарушения при его эксплуатации.

Горводоканал также должен выдать справку об отсутствии задолженности, независимо от того, есть в доме счетчики на воду или нет. Таким образом, смотреть счетчики при покупке дома излишне. Важно требовать наличие всех справок на сделке. Не соглашайтесь, если вам пообещают сделать какие-то справки после купли-продажи.

Изучаем техпаспорт

Если визуально дом нравится, изучим его подробнее с помощью технического паспорта. Попросите у хозяев посмотреть оригинал, обратите внимание на дату его выдачи. Если дом претерпел изменения за последние годы, а техпаспорт выдан очень давно, значит, многое придется узаконивать, что займет много времени.

По техпаспорту можно узнать многое о том, когда построен дом, из чего он сделан, какие коммуникации в нем есть, площадь строения и т.д. Однако же далеко не всегда в техпаспорте указывается, например, год достройки части дома или дата капитального ремонта. Кроме того, техник может ошибиться при составлении плана, не написав, или исказив, какие-то параметры. Но в целом, приведенной там информации стоит доверять.

Итак, на первой странице техпаспорта указывается собственник домовладения и доля, в которой он владеет домом.

На второй странице, то есть на внутренней части обложки, можно увидеть, имеет ли домовладение незаконные постройки. Как видно из этого примера, сначала стоит штамп о наличие требующих узаконения построек. Затем указывается, что эти постройки узаконены, о чем свидетельствует круглый штамп, а также указан документ, на основании которого все узаконено.

На третьей странице указывается план домовладения, расположение дома относительно участка и соседних домов. Внизу в первой колонке указан общий размер участка. К слову, эти цифры неточные, при оформлении приватизации земельного участка геодезисты вымеряют точные параметры.

На пятой странице указывается план дома с указанием площадей всех комнат, а также высота потолков. Жирным шрифтом выделены несущие стены, ломать и переносить которые нельзя.

На шестой странице помещена информация о площади строения в деталях. Внизу указана общая площадь (в данном случае 99,8). Повыше указана площадь комнат, сумма которая составляет жилую площадь.

Если дом имеет более одного этажа, или имеет цокольный этаж, то в техпаспорте будет указан детально план каждого этажа с указанием всех площадей на каждом отдельном листе.

На предпоследней странице (на внутренней части задней обложки) указываются характеристики дома. В графе "год постройки" в данном примере указано две цифры: первая - год постройки, вторая — год капитального ремонта и достройки дома. Получается, если даже от дома оставили две стены, а построили 100 кв. м, в техпаспорте будет фигурировать первая дата, причем второй даты может вообще не быть. Таким образом, хороший отреставрированный дом может быть датирован началом прошлого века.

Далее указано из чего построен дом: стены, крыша, полы. Вся документация в Украине осуществляется на национальном языке, поэтому не стоит искать здесь слова «кирпич» - вместо этого будет «цегла» и т. п. Затем следует наличие коммуникаций. Следом указывается общая площадь дома с учетом перегородок, в данном случае 124,15 м2, что на 25 м2 больше реальной площади. Также указана оценка БТИ на момент выхода техника и процент износа дома — данные, которые, по сути, покупателю не нужны.

ВАЖНО! сейчас узаконивать пристройки и постройки на не приватизированном участке земли очень тяжело. По закону, владелец дома является всего лишь арендатором земли, на котором находится дом. Собственником участка является государство, которое позволяет достраиваться и пристраиваться только, если участок приватизирован. В противном случае узаконение будет проходить по решению суда, что дорого и долго. К тому же, БТИ может не зарегистрировать решение суда, сославшись на все новые законодательные акты, таким образом, узаконение может и не состояться. Года два назад процедура узаконения была куда проще и делалась через райисполком и отдел архитектуры. К слову, выданные райисполкомами раньше разрешения на застройки являются на сегодняшний день недействительными.