Выбор дома. Выбор деревянного дома старой постройки. Часть II

В первой части Выбор деревянного дома мы с вами начали осмотр деревянного дома старой постройки, осмотрели крышу, провели доскональный осмотр элементов крыши и потолка при осмотре чердачного помещения. В этой части мы продолжим наружный осмотр дома, осмотрим фундамент, завалинку, отмостку и обшивку фасада дома и т.д.

Продолжая осмотр деревянного дома старой постройки по возможности, нужно как можно внимательнее оценить состояние фундамента. Как это сделать, с чего начинать осмотр фундамента?

Осмотр фундамента дома

Обратите внимание на то, как стоит дом, нет ли перекосов в ту или иную сторону.

Фото 1 

Как стоит дом, вы сможете увидеть еще при подходе к нему, некоторые дома старой постройки имеют разную степень перекоса. Вот этот дом, что на фото 1, перекошен очень сильно и ремонт такого дома обойдется в не одну тысячу долларов. Стоит задуматься, а стоит ли вообще покупать такой дом. Такие дома, как пример на фото, обычно покупают под снос, если в месте вашего проживания, практически невозможно купить земельный участок под застройку. 

Первая и основная причина такого перекоса дома, это фундамент. В этом случае, уже не обойтись заменой закладных бревен и бревен нескольких нижних венцов. Придется проводить ремонтно-восстановительные работы фундамента дома.

Как показывает практика, при осмотре домов постройки в период с начала 60-х и до конца 70-х годов, фундаменты в 80% случаев сделаны с большими отклонениями от норм закладки фундаментов. В те времена, было очень не просто достать строительные материалы, да и их разнообразие оставляло желать лучшего. А индивидуальное строительство набирало обороты, и дома строились с большой интенсивностью.

Из-за нехватки и скудности выбора строительных материалов, застройщики зачастую просто экономили строительные материалы, в том числе и на устройстве фундаментов. Популярны были столбчатые фундаменты, столбчатые опоры которых устраивали из красного, полнотелого кирпича, а в некоторых домах встречаются даже деревянные опорные столбы. И теперь спустя более 40 лет, большинство домов на таких эконом - фундаментах уже не имеют прочной основы, поэтому такие дома и выглядят так, как дом на фото 1.

Но причина не только в выборе материала для фундамента, еще есть такие моменты как заглубление фундамента, подушка фундамента и гидроизоляция. Если вы обратите внимание при осмотре дома, на высоту выступа фундамента над поверхностью грунта, то можете видеть, что никаких рекомендуемых 40 см нет и в помине. Но это можно видеть, если нет завалинки вокруг дома, а старые дома практически все имеют завалинку. Вот пример осматриваемого дома без завалинки. 

Фото 2

Как видно на фото 2, это ленточный фундамент, выполненный из штучных материалов – из красного обожженного кирпича, выложен на уровне поверхности грунта не более 20 см, не имеет гидроизоляционной защиты, цементно-песчаная подушка на поверхности фундамента частично разрушена. И что еще можно увидеть? Нет гидроизоляции между закладным брусом и фундаментом. Хотя может изначально гидроизоляция и была, ведь в то время в качестве гидроизоляции между фундаментом и закладными бревнами использовали толь или рубероид, укладывая его на поверхность фундамента одинарным слоем. Со временем рубероид или толь утратили свои изначальные характеристики, и разрушились.

Гидроизоляция из рубероида и толя, срок службы

Основой для рубероида и толи служит картон, эксплуатационный срок службы такого материала не превышает 30 лет, а тут он использован в агрессивной среде, повышенная влажность, перепады температур оказывают на рубероид или толь разрушающее воздействие. Такой гидроизоляционный материал, эксплуатируемый в этих условиях, уже через 20 лет утрачивает свою эластичность, деревенеет и практически полностью утрачивает способность как гидроизоляционный материал.

На фото 2 и3 , видно, что кирпич подвержен разрушению, он расслаивается пластами и раскалывается, воздействие влаги и перепада температур сыграли свою губительную роль, а почему? Ответ прост, нет гидроизоляции фундамента, обычно такие фундаменты хотя бы оштукатуриваю или наносят расплавленный битум. Так что обратите внимание на этот факт. Ведь после покупки дома с таким фундаментом, вам предстоит кропотливая и трудоемкая работа по его восстановлению.

При осмотре одного из домов, я уговорил хозяина на практический осмотр подземной части фундамента. Дом постройки 1968 года, щитовой, фундамент ленточный. Давайте приоткроем тайную занавесь над тем, какие же все-таки мы покупаем дома старой постройки, с какими фундаментами. Итак, смотрим.

Фото 3

Я выкопал около фундамента яму примерно 30х30 см на всю глубину фундамента. Мои опасения подтвердились, как видно на фото 3, фундамент заглублен примерно на 50-55 см, боковая гидроизоляция отсутствует, нет никакой забутки и бетонного монолитного основания. Но кирпич имеет довольно таки прочную структуру, по сравнению с тем, что находится на надземной части фундамента. Дело в том, что в районе моего проживания грунт можно разделить на два вида – песчаник и глинистый грунт. 

Так вот, этот дом расположен на песчаном грунте и меньше подвержен воздействию сезонных подвижек грунта, а если такой фундамент сделан глинистых грунтах, которые относятся к пучинистым грунтам? С таким заглублением и без монолитной подошвы? Тогда большая вероятность того, что ленточный фундамент или столбчатый такого исполнения из штучных материалов, на пучинистых грунтах под воздействием сезонных подвижек может частично разрушиться, соединения кирпичей между собой будет нарушено и вот результат, перекос дома. Особенно это касается столбчатых фундаментов, пример того, как будет выглядеть дом, после полураспада основания вы можете видеть на фото 1.

К сожалению, как я уже говорил, большинство домов старой постройки стоит на таких или примерно таких фундаментах. Так что, покупая такой дом, по возможности как можно внимательнее осмотрите основание дома, поинтересуйтесь у хозяина как и из чего сделан фундамент. Хотя конечно получить сто процентов правдивый ответ от человека, который хочет продать дом, довольно таки сложно, но все, же есть шанс, что хозяин или хозяйка человек добропорядочный и вы получите исчерпывающие ответы на ваши вопросы.
Конечно, если у дома сделана завалинка, то увидеть даже надземной части фундамента будет невозможно. Но у каждого дома есть подполье, так что когда вы спуститесь в него, то сможете увидеть фундамент с внутренней стороны дома, увидеть его надземную часть. 

А вообще, зачем у дома завалинка? Давайте ответим на этот вопрос и осмотрим завалинку.

Завалинка дома

Завалинка служит дополнительным утеплением стен дома и фундамента, его надземной части. Завалинки могут иметь различную высоту, толщину. В домах старой постройки завалинка утеплялась с использованием древесных опилок или стружки, в редких случаях стекловатой. Проверить то, чем и как утеплена завалинка вы не сможете, так как для этого вам придется частично разобрать завалинку, на что хозяева, скорее всего не согласятся. Тогда просто спросите, что внутри завалинки, как утеплена и есть ли гидроизоляция между грунтом и утеплителем завалинки.

Конечно, завалинка увеличивает сохранность тепла в доме. Но есть и минусы наличия завалинок. Один из них – это грызуны, особенно распространению грызунов, способствуют завалинки заполненные опилками. А если дом каркасный или щитовой? В этом случае проблема с грызунами встанет довольно таки остро. Давайте рассмотрим завалинку каркасного дома старой постройки схематично, чтобы иметь представление того, что покупаете, и что предстоит сделать вам после покупки.

Рис.1

_{А – завалинка}

_{Б – гидроизоляция}

_{В – утеплитель}

_{Г – надземная часть фундамента}

_{Д – закладной брус}

_{Е – обшивка каркаса}

_{Ж – ходы грызунов}

Завалинка (А) показанная на рисунке 1, служит утеплением надземной части фундамента (Г), закладного бруса нижней обвязки каркаса (Д) и для утепления нижней части стены (Е). Для того, что бы утеплитель (В) изолировать от воздействия влаги, необходима гидроизоляция (Б), сверху как правило, утеплитель закрыт водоотводом, сделанным из доски или листового металла. Между утеплителем и верхней доской остается пространство, которое служит своеобразной вентиляцией для удаления возможного образования конденсата.

Но так как я уже ранее говорил, в большинстве случаев в домах старой постройки утеплитель (В), это опилок или стружка. Конечно же, грызуны воспользуются таким шансом для них и несомненно, будут устраивать в завалинке норки и проделывать ходы (Ж), и постепенно проберутся под обшивку каркаса, потом в дом.

Как бороться с грызунами в завалинке и каркасе дома

Бороться в этом случае с грызунами очень тяжело, придется разбирать завалинку и, отремонтировав поврежденные доски обшивки каркаса сделать завалинку, но уже с использованием других утеплителей гидроизоляционных материалов и лучше всего установить защитную мелкоячеистую металлическую сетку, которая будет предохранять от попадания грызунов вовнутрь завалинки и в дом.

Фото 4 

Обратите внимание на прилегающую к завалинке территорию и на обшивку завалинки, там могут оказаться следы грызунов, их ходы. Если около дома нет отмостки, то обычно ходы от грызунов находятся непосредственно около завалинки (фото 4 в желтом кружке). 

Раз уж речь зашла об отмостке, то остановим внимание и на этом, немаловажном элементе гидроизоляции фундамента.

Отмостка 

Фото 5

Наличие отмостки предохраняет фундамент и подвальное помещение дома от сырости и возможного подтопления талыми водами. Внимательно осмотрите отмостку. Что нужно смотреть?

1.  Как устроена отмостка, нет ли обратного уклона к дому, так как вода, попадая на отмостку должна стекать от дома, а не наоборот.
2. Проверьте визуально целостность отмостки, нет ли в отмостке трещин, как видно на фото 5 (справа). Если отмостка имеет такие трещины, да еще к тому же сквозные, то функциональность отмостки снижается и чем больше таких дефектов, тем меньше пользы от отмостки, в этом случае отмостка превращается просто в тротуар вокруг дома.

Фото 6

Но не у всех домов старой постройки есть отмостка, это конечно большой недочет. Если вы купите такой дом, то советую вам все же сделать отмостку. Обратите внимание на фото 6 (справа), около дома среди травы виден мох, густым покровом начинает застилать поверхность земли, встречается и хвощ. Мох и хвощ указывают на большую концентрацию влаги в почве вокруг дома, а значит, влага накапливается в почве и ее постоянно растущее количество начинает свое пагубное воздействие на стены фундамента, повышается влажность в подполье дома, начинает образовываться грибковый налет на половых балках, досках и т.д. 

Как видно из перечисленного то последствия могут иметь глобальный характер. Ведь постепенное накапливание влаги в почве вокруг фундамента, о чем свидетельствует мох и хвощ, это как бомба замедленного действия, может начаться разрушение дома гнилью, грибком, плесенью. Так что, от устройства отмостки не стоит отмахиваться, особенно в Северном, Северо-Западном, Центральном районах РФ.

Подробнее узнать об устройстве и назначении отмостки можно в статье: "Отмостка. Устройство отмостки дома".

После осмотра отмостки, обратите внимание пристроенные к дому веранду или террасу (далее пристройка).

Пристройка к дому

Если у дома имеется пристройка, обратите внимание на то, есть ли перекос пристройки, плотно ли стоит пристройка к дому. Как видно на фото 8, пристройка к дому имеет перекос, это значит, что фундамент под пристройкой или вообще отсутствует, или сделан не качественно. 

Фото 8

Обычно в домах старой пристройки встречаются варианты устройства основания под пристройки к дому следующего варианта: 

Рис.2

_{А – фундамент дома}

_{Б – забутка}

_{В – растительный слой почвы}

_{Г – опорный столб веранды из штучных материалов}

_{Г1 – опорный столб веранды (например: асбоцементная, чугунная труба или деревянный столб)}

Вариант I – На поверхность грунта укладывается кирпич (Г) в виде столбиков без какого-либо заглубления или снимается растительный слой почвы (В).

Так как опорные столбы в варианте I не имеют заглубления ниже уровня промерзания грунта, не имеют подготовленного основания виде забутки (Б), как под фундаментом (А). В этом случае воздействие сезонных подвижек грунта и талых вод имели высокую степень воздействия на подошву опор, что в дальнейшем привело к их просадке по сравнению с начальным уровнем закладки основания.

Вариант II – под закладной брус или бревно пристройки, устанавливали чугунные, асбоцементные или металлические трубы, может быть опорные столбы под пристройкой были деревянные (Г₁).

Заглубление опоры в этом варианте выполнено ниже промерзания грунта, но основание опоры получается не надежным, воздействие грунтовых и талых вод со временем размывают грунт под опорами, и начинается их просадка.

Что сделать для того, чтобы опоры труб не проседали

Чтобы опоры из труб не проседали, необходимо залить в полость труб бетон и немного приподнять вверх после наполнения бетоном. Бетон при поднятии труб на 15-20 см растечется по диаметру прорытой или пробуренной буром канавы под трубу и получится прочное основание – подошва под трубную опору.

Для исправления данного дефекта, вам придется приподнимать пристройку или полностью ее демонтировать и делать новые опорные столбы в соответствии с нормами закладки столбчатых фундаментов, чтобы в дальнейшем исключить перекашивание пристройки из-за сезонных подвижек грунта и поднятия уровня грунтовых вод.

Идем далее, осматриваем наружную обшивку фасада дома.

Обшивка фасада дома 

Фото 7

В основном на деревянных домах старой постройки можно видеть обшивку фасада из досок (разнотипная вагонка). На что стоит обратить свое внимание при осмотре деревянной обшивки стен дома:

Фото 8

1. Основное внимание обратите на целостность досок, их состояние. Как видно на фото 8, доски обшивки стен дома практически пришли в негодность, и требуется их замена. Обратите внимание на черноту, которая выступает на поверхности досок, такой налет означает, что доска поражена грибком, структура древесины утратила свои качественные характеристики.
2. Так же стоит обратить внимание на состояние краски на поверхности досок. 

Фото 9

Если краска облазит, фото 9 (А) или шелушится (Б), то это может быть вызвано несколькими причинами. Давайте рассмотрим три более распространенные из них:

Фото 10

1. Плохая подготовка поверхности досок к окраске, как видно на фото 10, на поверхности остались следы выступившей смолы, которую необходимо удалять перед покраской. В этом случае краска будет облазить с поверхности досок.
2. Доски были плохо просушены перед их использованием для обшивки фасада, краска в этом случае будет вспучиваться и шелушиться.
3. Не качественная краска или нарушена технология окраски наружных стен дома по деревянной поверхности, в этих случаях краска может и облазить и шелушиться.

Подготовка фасада под окраску и окраска

В любом случае вам придется заново окрашивать фасад дома, но перед этим не забудьте удалить всю старую краску, тщательно зачистить поверхность наждачной бумагой (шлифмашинкой например), загрунтовать поверхность и окрашивайте только масляными красками для наружных работ. Окраску проводите двумя слоями, давая просохнуть первому слою перед нанесением второго на 20% больше по времени, которое указано в инструкции на этикетки банки. Окрашивать фасад дома лучше всего в осеннее время, когда нет жары и уменьшается воздействие УФЛ на окрашиваемую поверхность фасада дома.

Если фасад дома обшит фасадными панелями, в основном это виниловый сайдинг. В этом случае, конечно, такие дефекты обшивки фасада как грибок, шелушение краски отсутствуют, так как виниловые панели не подвержены воздействию грибка и они не окрашиваются красками, но нет так все радужно как может казаться на первый взгляд, нарушения монтажа фасадных панелей могут иметь следующие последствия:

Фото 11

При обшивке фронтона, панели сайдинга прикреплены без зазора между срезом панели и крышей дома. В этом случае при сезонных подвижках дома, крыша оказывает давление на панель и начинается коробление и нарушение соединения панелей, как показано на фото 11.

В этом случае вам придется демонтировать обшивку фронтона и заново обшивать фронтон, не забывая оставлять зазор между крышей и панелью сайдинга.

Фото 12

Если панели сайдинга смонтированы с нарушением технологии монтажа, то от сезонных подвижек дома панели начнут коробиться и как видно на фото 12 (слева) образуется волнистая поверхность. Две из видимых причин волнистости панелей сайдинга – это, панели имеют дополнительное крепление саморезами между профилей (фото 12 справа, верх) или при монтаже не устанавливались соединительные вертикальные планки и панели соединяли встык без зазора, что не позволяет панели переместиться при подвижках дома (фото 12 справа, низ). 

Но это только то, что можно увидеть снаружи обшивки фасада. В любом случае вам придется, провести демонтаж всей обшивки фасада и уже соблюдая технологии монтажа панелей сайдинга обшить фасад дома новыми панелями.

Так же обратите внимание на целостность панелей сайдинга, на их цвет, так как панели сайдинга низкого качества теряют насыщенность цвета уже после двух лет с момента их монтажа на фасад дома.

Фото 13

Обращайте внимание на угловые соединения панелей сайдинга, концы панелей должны закрываться уголком (на фото 15, видно дефект углового соединения, выделен красным кругом).

Монтаж панелей сайдинга можно изучить, прочитав статью: "Сайдинг. Монтаж сайдинга дома".

Если вы осматриваете снаружи дом, стены которого не имеют обшивки, то следует обратить внимание на целостность бревен или бруса, особенно нижних венцов.

Стены дома

В основном могут оставаться без обшивки стены деревянных домов старой постройки построенных из бревен, реже из бруса. Стены каркасных и щитовых домов всегда обшиты досками или стеновыми панелями.

Фото 14

На фото 14 показан рубленый бревенчатый дом старой постройки, обратите внимание, что бревна дома от времени почернели, а нижние венцы имеют следы гниения и растрескивания. Вот на это вам стоит обращать особое внимание при осмотре такого дома, так как такой дом потребует капитального ремонта стен с заменой нижних венцов сруба, а это потребуется немало сил и так же не малых денежных затрат. 

В каком случае нужно отказаться от покупки дома старой постройки?

Есть два дефекта дома старой постройки, при которых рекомендуется отказаться от покупки такого дома:

1. Дом сильно перекошен, основание дома сильно нарушено. Требуется капитальный ремонт фундамента и его частичная замена. 
2. Венцы рубленого дома (нижних трех-пяти венцов) имеют сгнившие бревна, древесина которых полностью утратила свои качественные характеристики и превратилась в труху.

Эти два дефекта трудоемки в их устранении, требуют денежных вложений (примерно от 1500 до 3000 $ min). Но это только рекомендации, выбор остается за вами уважаемые читатели.

Что еще можно увидеть при визуальном осмотре дома с наружной стороны? Давайте обратим внимание на окна дома.

Наружный осмотр окон дома 

Фото 15

Если в доме деревянные окна заменены на пластиковые, то снаружи дома можно осмотреть только целостность стеклопакетов, да проверить прочность крепления наличников. Но вот на деревянные окна (фото 15), да к тому, же если уже визуально видно, что они не новые нужно обратить более пристальное внимание.

Фото 16

Что можно увидеть при осмотре окна с улицы? Как видно на наглядном примере фото 16, стекло окна имеет трещину, а так же и рама окна имеет значительные повреждения. Трещина в стекле могла появиться в трех случаях:

1. При установке стекла, когда крепили штапик, то гвоздь мог задеть стекло, и оно треснуло, а хозяин не стал его менять, по какой либо причине.
2. Стекло могли по неосторожности, чем-либо ударить и оно не разбилось, а треснуло.
3. При сезонных подвижках оконный проем могло перекосить и из-за давления на оконные рамы стекло могло треснуть или же при открытии старых окон, у которых конструкция рамы не имеет уже прочных соединений, окно могло перекосить и из-за этого перекоса рамы стекло могло лопнуть.

Не зависимо от чего лопнуло стекло, его нужно заменить. Но если причина все же та, которая описана в третьем случае, то тут нужно принять меры, которые исключат повторное повреждение стекла.

Для справки: При замене стекла, необходимо оставлять зазор между кромками стекла и рамой (по всему периметру) не менее 2-3 мм, это позволит стеклу перемещаться при перекашивании оконных рам.

Устранить временно такой дефект на стекле можно с использованием скотча или прозрачного силиконового герметика. Если заклеивать будете скотчем, то скотч необходимо наклеивать на место растрескивания стекла с обеих сторон рамы. Если будете использовать для заделки трещины силиконовый герметик, то тогда вам необходимо вставить по центру трещины распорку, чтобы стекла не сходились между собой и заполнить пространство между стеклами герметиком. После высыхания герметика, выньте распорку и заполните герметиком место, где была установлена распорка. После высыхания герметика излишки, выступающие по краям трещины, срежьте с помощью лезвия.

При растрескивании непосредственно самих оконных рам, лучше всего заменить старые окна. Так же осмотрите крепление стекол в раме – если стекла крепятся с помощью оконной замазки, то на поверхности замазки не должно быть трещин и замазка не должна крошиться. Если стекла закреплены в раме с помощью штапиков, то проверьте, плотно ли прилегают штапики к стеклу и раме и проверьте само наличие штапиков по всему периметру крепления стекла к раме.

В следующей статье будет продолжен рассказ по выбору деревянного дома старой постройки, речь пойдет о внутреннем осмотре дома.