Выбор нового дома в черте города

В этой статье мы рассмотрим основные принципы самостоятельного выбора нового частного дома в городе. Выбор дома в городской черте и выбор загородного коттеджа — это различные понятия, для каждого из них есть свои советы, но есть и общие положения. Обратим особое внимание на документальную часть домовладения.

Как выбирают дома

Выбирая дом, стоит учесть те минусы, которые могут создать ощущение дискомфорта: маленькие кухни и ванные комнаты, тесные прихожие и коридоры, узкие и крутые лестницы, бестолковая планировка с несущими стенами, которые не передвинешь и не снесешь, вытянутые узкие участки и окна соседей, смотрящие прямо в наш двор.

Эти недостатки можно сравнить с непопулярными этажами при выборе квартир - первым и последним. Такие квартиры хоть и с трудом, но можно продать, привлекая покупателя заниженной стоимостью по сравнению со средними этажами. Можно уверенно говорить, что если в доме есть все из перечисленных выше факторов, он все равно найдет своего покупателя. Вопрос только в цене. По этой аналогии, купить можно практически любой объект, главным фактором выступает его стоимость. Если вам приглянулся дом, в котором есть указанные минусы (учитывая, что вы не располагаете суммой на покупку идеального для вас варианта), хорошо поторгуйтесь, хозяева, скорее всего, пойдут на ваши условия.

Однако не всем людям сторгованная сумма может компенсировать неудобства. По многочисленным наблюдениям, есть общие факторы, которые определяют выбор дома:

• широкий ровный участок, шириной не менее 20 м, площадью не менее 6 соток

• дом расположен в глубине двора, а не возле забора впереди, таким образом есть возможность заезда нескольких автомобилей во двор

• второй этаж полноценный, не в мансарде, где скошены потолки и возможно размещение только одной большой комнаты

• просторная прихожая не менее 10 кв. м и гостиная от 20 кв. м

• пропорционально адекватные площади дома санузлы на каждом этаже, причем двух типов — небольшие гостевые на первом этаже (от 4 кв. м) и объемные на этажах выше (от 10 кв. м)

• большая кухня-столовая — здесь преимущества получают те, которые имеют выход во внутренний двор, а также которые остеклены по витринному типу

• удобная (стандартная высота ступеньки — 15 см), не крутая (не более 30 градусов) и не узкая (от 1,2 м) лестница, желательно имеющая естественное освещение через фасадные окна

Кроме того, играет роль вид из окна, наличие по соседству приличных домов, качество подъездных путей, в частности, наличие асфальта на дороге, удаленность от транспорта и жилых массивов, где размещаются школы, сады, магазины и т. д., то есть наличие развитой инфраструктуры.

Для домов в пределах городской черты месторасположению дома люди уделяют часто большее внимание, чем самому строению. Потому что даже если семья имеет машину, или даже две, у них могут быть дети, бабушки и другие родственники, проживающие с ними, которые должны иметь возможность покупать продукты, посещать школу или кружки самостоятельно. В конце концов, автомобиль может иногда выходить из строя — во всех этих случаях нужно будет добираться общественным транспортом. Прежде чем смотреть дом, найдите его на карте города, и не только с целью определить, как туда проехать, но и для того, чтобы рассмотреть, удовлетворяет ли месторасположение дома вашим личным и семейным обстоятельствам.

Определившись с местом нахождения будущего дома, переходим к его характеристикам. Самые востребованные дома в городской черте — площадью 150-220 кв. м. Безусловно, есть желающие купить дом меньше или больше указанной площади в зависимости от семейных обстоятельств. Стоит иметь в виду, что дома 100-150 кв. м — какие хочется подчас приобрести среднестатическому украинцу, как правило, не строят с нуля по причине невыгодности такого строения (за исключением коттеджных городков). Те, кто строит в городе с намерением продать, возводят дом как минимум в два этажа (или второй этаж в мансарде). Реже строят новый дом небольшой площади для продажи. Только в последнее время, в связи с экономическим кризисом наметились тенденции на строительство домов небольшой кубатуры.

В настоящее время небольшой дом, скорее всего, строят для себя, а потом, по каким-то причинам, решают его продать. В таком случае настоятельно рекомендуется узнать причины продажи. В наше экономически трудное время возможной причиной продажи нового, построенного для себя, дома может стать острая нужда в деньгах. Это может быть правдой, но иногда не всей. Если собственники сильно снижают цену, стоит насторожиться: возможно, в доме есть явные огрехи, которые можно заметить при тщательном осмотре, или же документы на дом не в порядке.

Если дом вам приглянулся и вы намерены его проинспектировать, то переходим к осмотру... документов. Только после того как вы удостоверитесь, что с бумагами все нормально, следует осматривать дом более тщательно.

Первичные документы

Какие документы требуются при первичном осмотре дома? Стоит учесть, что между заключением предварительного договора на приобретение дома, или попросту задатком, и сделкой купли-продажи объекта, как правило, пройдет какое-то время (обычно от нескольких дней до двух месяцев — в зависимости от степени готовности документов). Поэтому набор документов для задатка несколько отличается от того, с каким идут на совершение сделки.

Для предварительного осмотра нужны всего три документа:

1.Право собственности на дом.

2.Технический паспорт.

3.Право собственности на землю.

А теперь рассмотрим подробнее каждый из этих документов. Право собственности на дом может представлять собой различные документы:

1.Договор купли-продажи

2.Договор дарения

3.Свидетельство о праве на наследство

4.Свидетельство о праве собственности, выданное соответствующими органами или судом после завершения строительства дома

Отметим, генеральная доверенность не является правом собственности. Приобретать на ее основании дом, равно как и любую другую недвижимость, может быть опасно (к примеру, человек, который дал такую доверенность, может ее в последствии отменить).

Как правило, в случае нового строения должен быть четвертый (из вышеуказанных) вариант права собственности, однако возможны и исключения. Классический вариант: приобретается земельный участок, на котором находится дом старой постройки, его сносят и строят новый. В этом случае берется разрешение на строительство, после постройки дома его вводят в эксплуатацию и получают новое право собственности.

Некоторые получают право собственности на основании разрешения на реконструкцию дома. Также право собственности можно получить и без разрешения на строительство, когда после постройки дом узаконивают, заплатив соответствующие штрафы. Такой вариант, как и предыдущий, обычно распространяется на небольшие дома, строящиеся не с целью продажи. Эта схема получения документов очень хлопотная и дорогостоящая, к тому же некорректная с точки зрения закона, поэтому профессиональные строители не идут по этому пути.

Требовать разрешение на строительство, если уже имеется право собственности, не имеет никакого смысла. Если экземпляр такого разрешения есть у хозяев, его можно сохранить для архива.

Право собственности может состоять из нескольких отдельных документов. В любом случае, этот документ должен быть в обязательном порядке зарегистрирован в Бюро Технической Инвентаризации (БТИ), о чем должно свидетельствовать прикрепленное сзади права собственности извлечение — витяг про реєстрацию права власності.

Перед тем, как смотреть новый дом, обязательно спрашивать введен ли дом в эксплуатацию. Если права собственности на дом нет, то, значит, нет и ввода в эксплуатацию. Подразумевается, что введенный в эксплуатацию дом имеет крышу, окна, потолки, оштукатурен внутри, в нем есть свет и вода, а также подведен газ в случае газификации улицы. Между тем наличие коммуникаций часто отсутствует даже при наличии ввода в эксплуатацию. Если вам говорят, что документы на дом не готовы, но их ускорят под продавца, уточните, что именно подразумевается под этим понятием. В случае отсутствия права собственности на новый дом лучше всего попрощаться до времени, когда документы будут готовы.

Когда продавец обещает вам ускорить ввод в эксплуатацию, стоит учесть следующее. Если земля приватизирована, а новый дом пока не введен в эксплуатацию, а значит, еще не имеет права собственности, возможно передать задаток на основании права собственности на землю. Затем владелец может ускорить оформление документов на дом. Однако ввод в эксплуатацию, а затем регистрация права собственности в БТИ, плюс получение документов на продажу занимает достаточно много времени. Даже с ускорением весь процесс займет ни один месяц. За это время что-то может поменяться в личных обстоятельствах продавца или покупателя, к тому же, цены не стоят на месте: дом будет стоить выше или ниже изначально договоренной цены, и кому-то из сторон эта сделка будет невыгодной. Тогда этот кто-то захочет разорвать договор, или спровоцировать его разрыв, что наблюдается на практике. В результате одна из сторон будет иметь претензии к другой. Согласно предварительному договору, в случае его расторжения продавцом, последний должен компенсировать сумму задатка в двойном размере. В случае отказа покупателя продавец имеет право задаток не возвращать вовсе. Но это в теории, а на практике бывает так, что возвращают одинарные задатки, если возвращают вообще, плюс судебные иски, потрепанные нервы и масса упущенного времени.

Технический паспорт на новое строение выдается одновременно с новым правом собственности. На лицевом стороне техпаспорта указывается имя собственника (собственников), ИНН и доля владения домом каждого. Если домовладение имеет незаконные постройки, то эта информация может быть отражена в техническом паспорте (на левой внутренней стороне обложки): об этом свидетельствует печать о наличии таких пристроек без штампа об их узаконении (неважно, гараж это или сауна). В данном случае техпаспорт не позволит провести сделку купли-продажи объекта. Такие строения нужно сначала узаконить, на что требуется время (как минимум месяц при ускорении), и лишь потом выставлять на продажу.

Право собственности на землю может представлять собой те же документы, что и право собственности на дом, плюс государственный акт на землю, в котором на обратной стороне отображен план участка. Если собственник лично приватизировал участок, это будет госакт о приватизации. Если участок покупался, был подарен или достался по наследству, то госакт должен быть однозначно переоформлен на то лицо, которое является собственником дома.

Важно: если земельный участок находится в стадии приватизации, то может статься, что купить его, а, следовательно, и дом пока нельзя. Не всегда возможно сделать переуступку прав или отказаться от начатой процедуры приватизации. В таком случае нужно все выяснять подробно еще до передачи задатка.

Редкое, но все еще встречающееся явление, — построенный на неприватизированном участке дом. Понятно, что в этом случае право собственности на землю будет отсутствовать. Вместе с тем, согласно законам Украины, строить дом, равно как и хозпостройки, можно только на участке земли, находящемся в собственности. По этой же причине при выборе участка под застройку следует помнить, что без приватизации участка законным образом разрешения на строительство получить не удастся.

К слову, сейчас приватизировать в черте города можно только участок до 10 соток. Если участок превышает этот размер, остальная часть должна находиться в аренде у государства и оформляться соответствующим образом. Однако этот закон не работает вот уже несколько лет, и приватизировать участок, к примеру, размером 13 соток, оформив 3 из них в аренду, пока совершенно невозможно.

Убедившись, что документы в порядке, переходим непосредственно к самому строению.

Осмотр дома

На что стоит обратить внимание при визуальном осмотре дома? Говоря кратко, на фундамент, стены, окна и крышу. Если дом кирпичный или отделан искусственным кирпичом, обратите внимание на кладку — по ней можно определить, насколько серьезно отнеслись к постройке дома. Если кладка ровная, с выверенными углами, подобранным кирпичом по оттенку и структуре, значит здесь трудились знатоки своего дела.

Проверьте как устроена водосточная система, есть ли водоприемники (куда должна сливаться вода с крыши).

Что касается фундамента, то визуально его качество определить практически невозможно, особенно, если он уже закрыт отделочными материалами. Тут нужно либо положиться на слова владельцев, либо проводить исследование, для чего фундамент придется вскрывать, что не каждый хозяин позволит сделать.

Стоит узнать подробнее о местности, где расположен дом. Если здесь слабые грунты, например супесь, или недалеко находится открытый водоем, или же участок находится под уклоном, то все это требует монолитного ленточного фундамента, или монолитного пояса. Если площадка под застройку ровная с жестким стабильным грунтом, то достаточным фундаментом может быть блочный (иногда комбинированный), который можно определить невооруженным взглядом: при наличии в фундаменте блоков, получается либо высокий цоколь, либо в доме делают цокольный этаж, или подвал.

Частные дома с целью продажи обычно не строят под ключ (за исключением коттеджных городков, специализирующихся именно на таком виде строительства). Стандартная схема — под чистовую отделку. Это подразумевает, что стены дома внутри отштукатурены, или отделаны гипсокартоном, плюс, как правило, они еще отшпаклеваны.

Обратите внимание на геометрию дома изнутри. Стены не должны быть завалены, выведены под прямым углом. Если возникли сомнения при визуальном осмотре приложите правило, или длинную палку, — наличие щелей между правилом и стеной говорит о том, что стены сделаны не качественно. Все это, конечно, можно выравнять, однако сильные зазоры шпаклевкой не выведешь, их нужно будет штукатурить заново.

В случае с гипсокартоном следует убедиться, что он поставлен под прямым углом и нигде не завален. Для проверки (при отсутствии прямоугольника) можно воспользоваться любым предметом с прямым углом, например книгой. Стоит проверить прямой угол между стеной и потолком.

Окна и откосы должны быть на одинаковой глубине, причем как снаружи, так и внутри. Если крыша покрыта металлочерепицей или шифером — не должны просматриваться щели на стыках, продольные и поперечные швы не должны быть видны. Если кровля мягкая, то встаньте лицом к дому, по направлению от желоба к коньку, чтобы убедиться, что на крыше нет бугров. Ровная кровля говорит о том, что стропила установлены правильно и обрешетка набрана качественно.

Если вы очень скрупулезно подходите к выбору дома, стоит пригласить специалистов для его осмотра на предмет соответствия стандартам строительства.

Для составления предварительного договора, помимо вышеуказанных документов на дом и землю, продавцу необходимо взять справку у квартального комитета о составе семьи, заверенную в райисполкоме. Также нужны паспорта и ИНН покупателей и продавцов. Во время передачи задатка если продавец или покупатель состоит в браке, нужно согласие его брачного спутника.

Что проверить по электрике

В доме под чистовую отделку электрическая проводка уже разведена. Качественная проводка делается из многожильного медного провода или кабеля. Под гипсокартон провод для безопасности помещают внутри специальной гофрированной трубы.

Стоит обратить внимание на количество розеток. Нередко в новых домах можно наблюдать такую картину: большие комнаты, в которых... одна-две розетки. Подсчитайте теперь, во сколько обойдется фактически заново сделать проводку, учитывая, что ситуация с розетками повторится во всех комнатах дома. Если силовой кабель заведен в «коробочку», и от него возможно сделать разводку по всей комнате, нужно штробить стены и затем шпаклевать их заново, а в случае с гипсокартоном — снимать его. Иногда можно увидеть и суперэкономный вариант — провода в желобках или по типу удлинителя, но это не профессионально и не функционально.

Необходимо проконтролировать наличие схемы подключения автоматов в электросчетчике по этажам и комнатам в отдельности (подробная схема обычно помещается на внутреннюю сторону дверцы счетчика).

Если дом, по вашему мнению, построен добротно, но вы заметили недостатки и недоделки в первичной отделке, не спешите отказываться от своего выбора. Подсчитайте, во что выльются расходы на устранение дефектов, и торгуйтесь с владельцами.

Что проверить перед покупкой

Перед покупкой дома стоит приехать в него еще раз с целью осмотреть, как работают коммуникации. Пусть вам продемонстрируют, как включается котел и колонка, вода, как функционируют теплые полы при их наличии.

Поинтересуйтесь у покупателя в случае наличия сливной ямы где и как она устроена, чтобы знать, как ее эксплуатировать. Проверьте наличие всех приборов и оборудования, о котором было договорено на задатке, например, батареи, сантехники, котла той марки, которая была изначально, мебель, если она должна оставаться. Иногда владельцы могут что-то подменить или забрать перед или сразу после продажи дома, поэтому нужно быть внимательным.

Газовый и электрический счетчики будут проверять перед продажей дома соответствующие органы, которые после этого выдадут документ об отсутствии задолженностей. Эти справки негласно свидетельствуют о том, что приборы установлены правильно и работают исправно.

Документы для сделки

Документы для оформления договора купли-продажи собираются после заключения предварительного договора на приобретение дома. Как правило, это делается силами продавца. В Украине часто меняются законодательные акты. Безусловно, нотариус, который будет оформлять сделку, должен дать точный перечень документов для сделки, но опять-таки может сработать человеческий фактор и какой-то важный пункт будет не учтен.

Перечень документов для сделки состоит из девяти пунктов:

1.Право собственности на дом

2.Технический паспорт

3.Право собственности на землю

4.Витяг з реєстру права власності — справка БТИ на продажу (в конце документа должно стоять предназначение: для продажу)

5.Справка о составе семьи (берется у квартального комитета, затем обязательно заверяется в райисполкоме), срок ее действия уточняется у конкретного нотариуса (от трех дней до одного месяца), в ней не должно быть прописано несовершеннолетних, в противном случае нотариус откажет в сделке. Хотя закон о том, что прописанные дети должны получать разрешение опекунского совета на продажу недвижимости, уже давно отменен, на практике нотариусы отказываются делать сделку, пока несовершеннолетние не будут выписаны. Более того, желательно, чтобы к моменту сделки из дома были выписаны все лица.

6.а) Если земля приватизирована, необходима ее оценка, которую проводят независимые оценщики. Узнайте у нотариуса, который будет осуществлять сделку, какие документы по земле будут нужны именно ему. Единого стандарта в этом отношении никто не придерживается. Однозначно нужна экспертная оценка о стоимости земли, на усмотрение нотариуса — с рецензией или без нее, иногда требуют еще нормативную оценку земли.

б) Если земля не приватизирована, нужно взять в Земельных ресурсах справку, подтверждающую этот факт.

7.Справка про обмеження та обтяження земельної ділянки (берется только для приватизированной земли в день сделки, не заранее)

8.Паспорта, ИНН всех покупателей и продавцов (необходимо проверить дату вклейки фотографии — в 25 и 45 лет, в противном случае паспорт считается недействительным и сделка не состоится). В случае продажи/покупки дома лицами, состоящими в браке, необходимо согласие супруги/га, которое дается у нотариуса при предоставлении документов, удостоверяющих личность (заранее или в день сделки)

9.Справки об отсутствии коммунальных задолженностей (в случае их подключения) — не проверяются нотариусом, нужны только для покупателя

Дополнительно нужно взять с собой предварительный договор во избежание каких-либо недомолвок, где уже оговорены все условия сделки.

Документы после сделки

После сделки на руках у покупателя остаются договоры купли-продажи на дом и землю, техпаспорт и нотариально заверенные ксерокопии прав собственности (для оформления в коммунальных службах и прописки). Кроме того, нотариус прикрепляет к договору купли-продажи дома первичную регистрацию права собственности на дом (правочин).

Оформив документы по приобретению дома у нотариуса, вы становитесь собственником купленной недвижимости (собственником земельного участка становятся только после госрегистрации). Однако если право собственности не зарегистрировать в соответствующих органах, то распоряжаться имуществом, то есть продавать, дарить, закладывать, владелец не сможет.

Договор купли-продажи на дом, его ксерокопию и техпаспорт необходимо сдать на регистрацию в БТИ. Оригиналы документов можно будет забрать через месяц. До этого срока на руках будет их нотариально-заверенная ксерокопия.

Договор купли-продажи земли необходимо регистрировать в Земельных ресурсах. 1 мая в Украине вступит в силу новый закон, согласно которому не будет надобности после покупки участка переоформлять его заново, что требует достаточно много времени (от шести месяцев до двух лет), то есть отныне не нужно будет получать новый госакт на землю. При покупке нотариус должен будет делать отметку на имеющемся госакте. Между тем схема нового закона еще полностью не отработана, все нужно будет уточнять на месте.

Удачного приобретения!